내공을 쌓았다면 홍대에 도전해라
런데 좋은 상권이란 무엇일까. 단순히 사람이 많다고 해서, 장사가 잘 되는 맛집이 모여 있다고 해서, 역세권이라고 해서 좋은 상권이 아니다. 창업하려는 사람의 특성, 즉 창업초보자인지 경력자인지, 창업비용이 많은지 적은지, 창업 아이템이 무엇인지에 따라 좋은 상권의 조건이 달라진다.
3월 창업 시즌을 맞아 많은 예비창업자들이 좋은 상권을 찾기 위해 눈에 불을 켜고 있다. 본지는 이같은 예비창업자들의 고민에 도움을 주기 위해 창업특집호부터 시작해 한 달에 한번씩 전국의 주요 상권에 대한 장단점과 전망에 대한 상권분석 기사를 시리즈로 싣고자 한다. 이번 호에서는 주목 받는 상권 중에 하나인 홍대 상권, 그 중에서도 ‘걷고 싶은 길’을 중심으로 분석해 봤다.
<특별취재팀 : 이승현, 오영애, 한승희, 최밍키, 길보민 기자>
풍부한 유동인구 … 다양한 계층 소비문화 발달
홍대 상권의 가장 큰 장점은 많은 유동인구다. 서울메트로에 따르면 2008년 홍대입구역의 일평균 하차인원은 5만3447명이다. 지난해 한해 동안 총 1956만1722명이 홍대입구역에서 내렸다. 서울메트로의 전체 지하철역 중 11위다. 강북에서만 보면 신촌에 이어 두 번째로 하차인원이 많은 역이다. 여기에 버스나 자가용, 택시 등 다른 교통수단을 통해 홍대 상권으로 오는 인원까지 생각하면 하루에 보통 7만~8만명이 이곳을 찾는 것으로 추정된다.
실제로 홍대 걷고 싶은 길에는 저녁 6시 정도만 되면 어디서 나타났는지 사람들로 북적거린다. 저녁 8시~11시, 소위 말하는 피크타임이 되면 걸어 다니면서 사람들과 부딪치지 않기 위해 신경을 써야 할 정도다. 특히 홍대는 클럽문화가 발달해 있다 보니 다른 상권들이 자정을 넘기면서 유동인구가 대거 빠지는데 비해 클럽이 운영되는 새벽 4~5시까지 꾸준히 유동인구가 있다. 덕분에 이곳에 있는 외식업소들 중에서는 새벽 손님을 받기 위해 이 시간까지 영업을 하는 곳도 있다. 하지만 최근에는 클럽문화가 과거에 비해 침체되면서 새벽까지 있는 사람들이 많이 줄어 새벽 영업을 하는 곳도 예전에 비해 많이 줄었다.
이곳에서 고깃집을 운영하는 신 모씨는 “단지 유동인구가 많다고 좋은 상권이라고 할 순 없지만 좋은 상권의 중요한 조건이 된다”며 “홍대 상권은 풍부한 유동인구로 인해 기회의 장으로 평가받고 있다”고 말했다.
홍대 상권의 두 번째 장점은 소비문화가 발달해 있다는 것이다. 홍대 걷고 싶은 길이 주목을 받기 시작한 것은 1980년대 먹자골목이 형성되면서부터다. 또한 1990년대 후반부터 클럽들이 홍대를 중심으로 자리를 잡으면서 새벽까지 유흥을 즐기는 사람들이 많아지게 됐다. 특히 2002년 월드컵 당시 거리응원이 홍대의 거리문화와 어우러지면서 홍대 상권은 젊은이들의 놀이와 문화의 장소로 자리매김하게 됐다. 자연스럽게 소비의 중심지가 된 것이다.
또한 유동인구가 대부분 소비성향이 강한 20~30대라는 점도 홍대 상권의 분위기를 띄우는 역할을 한다. 이들은 가치 중심적인 소비를 하기 때문에 자신이 좋아하는 것에는 아낌없이 돈을 쓴다. 그런데 홍대 상권은 이런 가치 중심적인 요소가 많다. 다른 곳에서 찾아볼 수 없는 독특한 분위기의 카페나 고깃집이 많고 액세서리나 옷도 특이한 것들 투성이다.
세 번째는 유동인구의 구성이 다양하다는 것이다. 홍대 상권에는 홍대와 홍대입구역을 중심으로 현대증권, 씨티은행, 기업은행, 우리투자증권, 삼성증권 등 금융회사 지점, 대형 건물이 다수 포진해 있어 학생과 직장인이 모두 유입된다. 여기에 홍대문화를 즐기려는 사람들까지 모이면서 다양한 계층의 사람들이 공존하는 곳이 된다. 특히 클럽을 찾는 외국인들도 많다.
보통 대학생이 주가 되는 대학상권의 경우 방학이나 주말에 매출이 감소하는 경우가 일반적이다. 하지만 홍대 상권은 방학의 영향을 거의 받지 않는다. 방학기간에도 직장인들과 홍대를 찾는 뜨내기손님들이 많기 때문이다. 주말 매출은 평일보다 오히려 높다.
이밖에 대중교통으로 접근하기가 편하다는 점과 인근에 푸르지오 아파트단지가 있고, 롯데시네마, 패션아웃렛인 스타피카소 등 영화관과 대형 쇼핑몰이 있는 것도 홍대 상권의 장점이다. 또 빕스, 세븐스프링스, 아웃백, 토니로마스 등 패밀리레스토랑들이 홍대입구역을 중심으로 대로변에 위치해 있어 여기서 식사를 한 사람들이 홍대 걷고 싶은 길로 유입될 가능성이 높다.
살인적인 부동산 비용, 거품 많은 것이 큰 단점
반면 홍대 상권의 가장 큰 단점은 비싼 부동산 비용이다. 서울 시내의 주요 상권들이 다 그렇듯이 홍대 상권 역시 부동산 비용은 가히 살인적이다. 걷고 싶은 길 중심에 있는 1층 28평 매장은 2007년 입점할 당시 권리금이 4억원이었다. 보증금은 1억원, 임대료는 715만원이다. 부동산 비용만 해도 5억원, 여기에 인테리어와 시설 설치비까지 하면 최소 7억원은 있어야 매장을 하나 열 수 있다.
그나마 걷고 싶은 길이 시작되는 스타피카소 뒤편이나 걷고 싶은 길에서 한두 블록 정도 들어간 골목은 좀 싼 편이다. 걷고 싶은 길 초입에 있는 한 호프집은 1, 2층 복층 매장인데 보증금 1억원에 임대료는 250만원이다. 이 근방은 보통 25~35평 매장이면 보증금 1억원에 임대료 200만~300만원 정도 시세를 보이고 있다.
홍대입구역 4번출구에서 나와 걷고 싶은 길로 들어오는 입구부터 이 길이 끝나는 스타벅스까지의 중심상권의 1층 매장들은 보증금 1억원에 임대료 500만~800만원 수준이다. 권리금은 3억~5억원. 2층이나 3층으로 올라가면 권리금은 2억~3억원, 임대료는 300만~500만원 선으로 낮아진다. 걷고 싶은 길의 상권이 넓어지며 새로 형성된 피카소 거리 인근상권도 부동산 비용은 걷고 싶은 길과 비슷한 수준이다.
이곳에서 8년째 술집을 운영하고 있는 장 모씨는 “홍대상권에서는 웬만큼 장사가 잘 되지 않고서는 높은 임대료 탓에 버틸 수가 없다”며 “중심상권에서 대박이 나든지, 아니면 이면 상권이나 2, 3층으로 올라가 눈에 띄는 독특한 아이템으로 승부하는 것이 홍대상권의 생존전략”이라고 말했다.
홍대상권은 부동산 비용이 높은 반면 객단가가 상대적으로 낮은 편이다. 대부분 고깃집과 술집들이 많은데다 소비층이 젊은 학생이나 직장인이다 보니 저렴한 곳을 선호하기 때문이다. 홍대 걷고 싶은 길을 따라 줄지어 있는 음식점은 133곳. 이 중 주점이 53곳(40%)으로 가장 많고 고깃집이 38곳(28.6%)으로 다음을 차지했다. 이 두 업종이 전체 음식점의 70%를 차지할 정도로 비중이 크다. 게다가 대부분 중저가 브랜드들이다. 객단가는 1만~2만원. 비교적 객단가가 높은 업종인 수산물이나 이탈리안 레스토랑 등은 11곳(8.3%)에 불과하다. 이들마저도 고급 브랜드들은 아니다. 상황이 이렇다 보니 원가 상승이나 임대료 상승에 따라 가격을 올리기가 쉽지 않다.
경쟁이 치열한 것도 홍대 상권의 단점이다. 경쟁이 치열하지 않은 곳이 없겠지만 홍대 상권은 특히 더 하다. 서울시내의 주요 상권으로 꼽히기 때문에 프랜차이즈 본사들이 안테나숍을 만들어 운영하는 곳도 여럿 있고, 개인업소들이라 할지라도 오랜 경험으로 내공을 쌓은 곳이 많다. 따라서 맛과 서비스는 기본이고 사람들의 눈에 띌 수 있는 독특함을 가지고 있어야 한다.
밤 문화가 발달해 있는 홍대 상권의 특성상 낮 시간대에는 장사가 되지 않는다. 한 고깃집 사장은 “낮 시간대의 매출을 올리기 위해 점심식사 메뉴를 내놔 봤는데 신통치 않았다”며 “전문성 있는 밥집이 골목마다 즐비하기 때문에 고깃집이나 술집에서 점심 장사를 하는 것은 경쟁력이 없다”고 설명했다. 따라서 고깃집이나 술집은 저녁 6시~새벽 2시 정도까지 장사를 해서 수익을 거둬야 한다.
창업 초보자 철저한 사전 준비 ‘필수’
이같은 특성들 때문에 홍대 상권은 창업 초보자에겐 어려운 곳으로 평가된다. 이곳에서 장사를 하는 사람들은 다른 곳에서 어느 정도 경험이 있고 이색적인 아이디어로 매장을 운영할 수 있어야 한다고 입을 모은다.
한 업소 사장은 “이곳은 경험이 있는 사람이 들어와야 하는 상권”이라며 “주인이 맛이나 서비스를 다 알아야 장사가 잘 된다”고 말했다. 이곳에서 장사가 잘 된다고 소문난 음식점을 보면 프랜차이즈 본사가 안테나숍 차원에서 운영하는 곳이나 개인 업소 중에서는 독특한 아이템과 서비스 등 경쟁력을 갖춘 곳들이다.
홍대 상권에서 성공하기 위해선 맛과 서비스 외에도 세심한 고객 관리에도 신경을 써야 한다. 예를 들면 외국인 고객이 많다는 점을 고려해 외국인을 위한 영어, 일본어 메뉴판을 구비해 놓는 것이다. 또 블로거 문화가 발달하고 그 영향력이 날로 커지고 있는 점을 감안해 파워 블로거를 위한 서비스에도 신경을 쓰면 좋은 효과를 볼 수 있다. 한 업소 관계자는 “성능이 좋은 카메라를 들고 있는 사람은 대부분 블로거로 활동하는 경우가 많다. 특히 음식 사진 찍는 걸 보면 전문가인지 아닌지 한눈에 알 수 있는데 전문가라고 판단되면 무조건 서비스 음식을 제공한다”며 “그러면 대부분 블로그에 메뉴 사진과 함께 좋은 평이 붙는다”고 노하우를 공개했다.
또한 꾸준한 인내심과 체력도 필요하다. 홍대 상권은 낮에는 밥집이나 카페를 중심으로 운영이 되고 대부분의 고깃집과 술집은 오후 5~6시가 돼야 문을 연다. 밤 문화가 발달해 있기 때문이다. 그때 가게 문을 열고 새벽 3~4시까지 영업을 해야 하니 체력적인 부담이 만만치 않다. 또 객단가는 낮고 임대료는 비싸다보니 투자한 것에 비해 수익이 크게 나지 않는다. 그러다보니 40~50대 창업자들이 겁 없이 덤벼들었다가 건강만 해치고 몇 달 만에 손들고 나가는 경우가 많다. 따라서 홍대 상권은 20~30대 젊은 창업자들에게 더 적합하다는 평가다.
2002~2004년 호황을 누린 이후 계속해서 후퇴 기조를 보이고 있는 홍대 상권은 내년을 재도약의 기회로 보고 있다. 홍대입구역이 인천공항부터 연결되는 공항철도의 역으로 선정돼 내년 3월이면 개통되기 때문이다. 또한 서울시에서 홍대거리를 문화거리로 개발하겠다는 계획도 내놓고 있다. 이렇게 되면 새로운 인구가 유입될 수 있고 침체에 빠진 클럽문화를 대신할 수 있는 새로운 문화의 장이 마련될 수 있다.
홍대 걷고 싶은 길의 사장들이 공통적으로 하는 말은 자본력이 받쳐주고 좋은 아이템이 있다면 충분히 도전해 볼 만한 곳이 홍대 걷고 싶은 길이다. 또 자본력이 좀 부족하더라도 아이디어가 좋다면 이면 상권에 매장을 내는 것도 좋은 방법이다.
이승현 기자 dream@foodbank.co.kr
서울 홍대 상권에 가면 최근 창업 트렌드를 한눈에 볼 수 있다. 이곳에는 다양한 브랜드들의 안테나숍이 많기 때문이다. 5년 이상된 중견 브랜드에서부터 신생 브랜드까지 업체들의 매장 콘셉트, 서비스가 한자리에 모여있다. 프랜차이즈 본사들은 새로운 것을 잘 받아들이는 젊은 층이 많은 이곳에서 다양한 마케팅을 실시하고 브랜드 기획과 생산에 필요한 정보를 수집하고 있다.
상하이객잔은 중식주점이란 독특한 콘셉트로 2005년 문을 열었다. 주점업계에는 8시 이후 중식을 다루는 곳이 별로 없는데 상하이객잔은 틈새시장을 노려 차별성을 갖고 있다. 객단가는 1만~1만5천원이고, 직장인과 학생비율은 6대 4 정도다. 월매출은 4500만원에서 5천만원을 유지하고 있다. 1층에서 3층까지 한 건물을 쓰고 있는데 운영회사인 아시안푸드가 건물을 소유하고 있기 때문에 임대료나 월세의 부담이 없다. 메뉴는 건강, 여성, 매운맛, 연인 등 10가지로 분류가 돼 있고, 50가지가 넘는 다양한 요리가 있다. 중화요리에 비해 가격대는 저렴하다.
홍콩반점은 짬뽕전문점으로 2007년 3월에 열렸다. 메뉴는 여느 중국집과 달리 단품을 고집하며 짬뽕, 짬뽕밥, 만두, 탕수육 네가지가 있다. 홍콩반점을 운영하는 더본코리아는 홍대상권에 클럽이 끝나는 새벽 3~4시에 손님이 많은 점을 고려해 이 매장을 도입했다. 홍대 매장은 원래 아이스크림 카페였는데 그 인테리어를 그대로 사용해 밝고 화사한 느낌을 살렸다. 일부 좌석에서는 주방에서 요리하는 모습이 그대로 보여 보는 즐거움까지 있다. 매장 크기는 28평이다.
홍대점에는 손님이 한번 들어오면 20분, 길어야 30분안에 나간다. 그만큼 회전율이 높고 판매량이 많기 때문에 3500원이란 싼 가격에도 이익을 낼 수 있다. 개점 1년째인 이달 2일부터 24시간 운영체제로 바뀌었다. 요즘에는 월 5천만원의 매출을 올리고 있다. 장소는 홍대 앞 이면 상권. 매장 앞에 프레마켓(벼룩시장)이 형성돼 있어 각종 수제 악세사리 판매와 공연이 열려 볼거리가 많다.
온더그릴은 고깃집과 주점을 섞어놓은 퓨전구이전문점으로 리치푸드가 2008년 10월에 문을 열었다. 20~30대 여성층을 겨냥해 ‘바비큐파티의 로망’이란 주제로 편안한 분위기에서 다양한 고기와 채소, 해물 등을 구워먹을 수 있게 한다.
쇠고기 메뉴에는 갈비살, 부채살, 안창살, 돼지고기에는 삽겹살, 전지살, 폭립 등으로 구성돼 있고, 닭고기, 새우, 채소도 있다. 객단가는 1만2천~1만3천원이다. 실내장식은 은은한 조명에 삼삼오오 모일 수 있는 원탁 테이블이 배치됐다. 의자 밑에는 가방을 둘 수 있는 수납공간과 벽면에는 옷걸이를 설치해 소비자 편의를 배려했다. 규모는 35평형 72석이다.
5만두 홍대점은 기존 분식 콘셉트에 맥주까지 판매하는 이른바 ‘이모작 매장’이다. 14개의 5만두 매장을 운영하고 있는 오레오시스템은 2008년 12월에 서울 홍대, 성남 모란시장역, 서현역 3곳에만 이모작 매장을 시범적으로 운영하고 있다.
메뉴에는 생 새우가 통째로 들어있는 ‘새우만두’, 육즙이 풍부한 ‘샤롱비오만두’ 등 5가지 만두와 해물삼숙이, 김치삼숙이, 된장삼숙이 등 생라면 6가지가 있다. 여기에 맥주에 걸맞는 해물떡볶이, 5튀김까지 추가됐다. 홍대상권에 독특한 메뉴를 선호하는 젊은층이 많은 만큼 이 매장은 퓨전분식이라는 아이템을 강조하고 있다. 매장 평수는 30평 정도다.
최밍키 기자 cmk@
앞으로도 충분히 ‘승산’있는 상권
▲홍대상권의 특징은 무엇인가.
- 홍대 상권은 대표적인 메이저 대학상권이다. 현재 활발하게 형성돼 있는 대학상권은 홍대를 비롯해 대학로, 신촌, 이대 등이 있다. 이곳들은 타 대학 앞과 달리 방학 등에 관계없이 학생들이 많이 찾는 지역으로 기본적으로 유동인구가 확보되고 있는 곳이다. 구체적으로 대학로는 공연, 신촌은 먹자골목, 이대는 패션으로 대변되고 있으며 홍대는 공연, 먹을거리, 패션 등 이곳 대학상권들의 특성을 골고루 모아 놓은 상권이다.
홍대상권은 걷고 싶은 거리, 피카소 거리를 따라 규모가 작은 악세사리 가게, 노점 등이 형성돼 있다. 멀티플렉스나 대형 쇼핑몰처럼 대중적인 것보다는 매니아를 주요 타깃으로 한 점포들이 두각을 나타내고 있는 것이다. 때문에 외식업소도 이에 영향을 받아 큰 브랜드보다는 개인 업소 중심으로 형성돼 있다.
역주변 유동인구가 많은 곳은 주로 커피숍들이 입점돼 있고 베니건스, 아웃백, 빕스 등의 주요 패밀리레스토랑 브랜드들은 대로변이나 주차시설 등을 마련하기 위해 외곽으로 빠져 있다. 앞으로도 특이한 상품이나 메뉴를 원하는 고객들을 타깃으로 한 점포들이 들어서면 가능성이 있을 것으로 생각된다.
▲예비창업자들이 홍대에 매장을 열 때 주의할 점은.
- 어떤 상권이든 그곳에 대한 정확한 분석이 필요하다. 때문에 예비 창업자들은 평일, 주말, 점심, 저녁 할 것 없이 찾아다니며 장사가 잘 될 때, 못 될 때를 가리지 않고 파악해야 한다. 특히 경쟁사의 영업상황에 대한 분석도 필수적이다. 정확한 매출이나 영업상황을 파악하기는 힘들겠으나 대략적인 분위기 파악은 반드시 선행돼야 한다. 최근에는 인터넷 등으로 정보 파악이 용이하지만 그것은 단지 참고자료로만 활용해야 한다.
당연한 말이겠지만 가장 좋은 방법은 발품을 팔면서 직접 눈으로 보고 스스로 분석해 보는 것이다. 권리나 시세에 대한 전반적인 사항은 상권에 위치한 부동산에 도움을 받을 수 있다. 홍대상권을 두고 보면 홍대역근처, 서교로, 걷고 싶은 거리 등 세분화된 상권마다 입점해 있는 외식업소들의 특성이 구별된다.
창업을 하려면 동종업종이 많이 몰려 있는 곳이 좋다. 주위 분위기와 동떨어져 있다면 특이하기는 하지만 고객들을 끌어 모으기에는 어렵다. 또한 외식업소뿐만 아니라 그 밖에 옷가게, 악세사리점 등 주변업소 등의 변화를 잘 파악해 이와 연관된 콘셉트의 업종을 선택하는 것도 도움이 될 것이다.
▲홍대상권에 대한 전망은.
- 홍대상권은 1980년대 먹자골목으로 시작해 클럽문화가 본격적으로 형성되면서 크게 부흥하기 시작했다. 지하철역이나 버스정류장이 근접해 교통도 편리하고 유동인구도 항상 많기 때문에 앞으로도 충분히 승산이 있는 상권이라고 판단된다.
일각에서는 홍대 상권이 죽고 있다는 이야기도 있다고는 하지만 그것은 성급한 판단이라고 생각한다. 전반적인 경기 불황으로 타 대학상권의 권리금 등은 급격히 하락하고 있는 가운데 홍대상권은 아직 떨어지지 않은 상태인 것만 봐도 알 수 있다. 어려울 때라도 기본은 해주는 상권이다.
또한 홍대상권은 주변에 상수역이 생긴 이후로 상권의 범위가 점점 넓어지고 있다. 아울러 지하철 홍대입구역이 인천국제공항철도의 역사로 확정, 곧 공항철도가 들어설 예정이기 때문에 이것도 홍대상권을 활성화 시키는데 한 몫을 할 것으로 보인다. 뿐만 아니라 앞으로 GS개발에서 합정동 일대에 대규모 주상복합단지를 조성할 계획이다. 때문에 홍대상권은 다시 한 번 주목받게 될 것이다.
한승희 기자 han@
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