노병석 홍익세무회계사무소 대표ㆍ세무사
성찬씨는 경기도 용인시 수지구 단독주택에서 10년 이상 거주하였고, 퇴직 후 최근 거주하던 주택을 음식점으로 용도변경 후 외식사업을 시작했다.그러나 경기침체 여파로 당초 기대만큼 음식사업이 되지 않아 1년 만에 폐업했다. 그리고 집도 팔려고 내놨다.
성찬씨는 집을 팔게 되면 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 있어서 세금부담 없이 양도하게 될 것이라고 막연히 생각했다.
하지만 세무사 사무실을 찾은 성찬씨는 세무사로부터 “지금 음식점 상태로 양도하면 상가건물에 해당되어서 수천만원에 해당하는 양도소득세를 내야한다”는 말을 들었다.
세무사에 따르면 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세를 받기 위해서는 1세대가 양도면 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우다. 당해주택(미등기 주택 및 9억원 이상 고가 주택은 제외)의 보유기간이 2년 이상인 것과 그에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 이내의 토지를 양도하는 것으로 아래의 6가지 요건을 모두 만족해야 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.
① 1주택요건: 양도일 현재 양도주택만 소유하거나 새로운 주택취득일로부터 2년 이내에 종전에 소유하던 1세대 1주택을 양도
② 신분요건: 양도일 현재 1세대를 구성한 거주자
③ 보유요건: 2년 이상 보유
④ 등기요건: 양도일 현재 등기된 주택과 그 부수토지
⑤ 양도가액요건: 실거래양도가액 9억원 이하 →9억원 초과시 9억원 초과분에 해당하는 양도차익에 양도소득세 과세
⑥ 부수토지면적요건: 주택정착면적의 5배(도시지역 밖 10배) 이내
이때 양도하는 건물이 주택인지, 2년 이상 보유하였는지 등의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하며, ‘2년 이상 보유’라 함은 보유기간 중에 주택으로 사용한 기간이 통산 2년 이상인 경우를 말한다. 다만 실지거래 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 일부 과세한다.
성찬씨의 경우 주택을 음식점으로 용도변경 했으므로 음식점 상태대로 양도한다면 주택이 아니고 상가이기 때문에 상가 양도에 해당하는 양도소득세를 부담해야 한다.
그러나 성찬씨가 비과세 적용을 받기 위해서는 양도당시 건물을 음식점에서 주택으로 용도변경해서 주택으로 사용해야 한다. 2년 이상 보유 요건은 음식점으로 용도변경하기 전에 주택으로 2년 이상 보유 및 거주했으므로 주택으로 용도변경 후 바로 양도해도 비과세 적용을 받을 수 있다.
만약 용도변경 전 보유기간이 2년 미만이라면 주택으로서의 보유기간이 통산 2년 이상이 된 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있다.
문제는 양도당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 것인데, 가장 확실한 방법은 건물을 양도하기 전에 음식점 폐업신고를 하고 음식점 용도를 다시 주택으로 변경해 실제로 주택으로 사용하면서 건축물대장 등 공부를 정리해 놓는 것이다.
물론 이렇게 하기 위해서는 용도 변경을 하기 위한 의무사항 이행, 매수자의 음식점 개업 여부 등 여러 가지 제약이 따를 수 있다.
그렇더라도 반드시 공부상 용도를 음식점에서 주택으로 변경해서 매매해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
공부정리가 어렵다면 양도당시 사실상 주택으로 사용했음을 입증할 수 있는 증빙서류를 철저히 갖춰 놓는 것도 절세의 한 방법이다.
성찬씨가 갖춰야 할 증빙서류는 ▷매매물건의 용도가 ‘주택’인 매매계약서 ▷전기요금 납부영수증(가정용) ▷날짜가 찍힌 주택사진(내부 및 외부) ▷다른 사람에게 임대한 경우에는 주택임이 명시된 임대차계약서 사본 및 임차인의 주민등록표 등(초)본 ▷기타 당해건물이 주택임을 증명할 수 있는 서류 등이다.
여기에 증빙서류는 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 하기 때문에 누구나 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 않으면 사실을 인정받기가 매우 어렵다.
그러므로 주택을 팔 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 최선의 방법이다. 그래야 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 수고를 덜 수 있기 때문이다.
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