외식업체는 초기 투자비가 많이 들 수밖에 없는 업종이다. 영업을 하기 위해 내·외부 시설에 많은 비용을 투자해야 하고 테이블과 의자, 조리를 위한 기구는 물론이고 각종 설비가 들어가야 한다.
그런데 1~2년만 영업하고 철수하면 투자비용에 대한 리스크를 임차인이 그대로 안아야 한다. 또 철수를 할 경우에는 시설을 원상복구해야 해 그 비용 역시 만만치 않다. 이런 이유로 인해 가능하면 건물주와 협상을 통해 같은 장소에서 계속 영업을 할 수밖에 없다.
임차인 보호 못하는 임대차보호법
억울한 마음으로 법에 호소하고 싶지만 임차인이 현재의 상가임대차보호법으로는 임대인에게 대항할 방법이 없다. 상가임대차보호법상 환산보증금이 4억원을 넘는 점포에는 해당되지 않기 때문이다.
‘환산보증금’이란 상가임대차 보호법상 보증금과 월차임을 환산한 보증금을 말한다. 즉 보증금+(월세×100)을 말한다.
예를 들어 보증금 1억원에 월세가 500만원이라면 보증금 1억원은 그대로 두고 월세 500만원×100을 하면 5억원이 된다. 따라서 보증금 1억원에 5억원을 더하면 6억원이 되기 때문에 상가임대차 보호법의 보호를 받을 수 없게 된다.
서울시내에서 영업을 하는 중·대형 외식업체의 경우 월세 500만원 이하의 점포가 얼마나 될지 궁금하다. 서울시 발표에 따르면 서울시내 평균 점포의 환산보증금은 3억3242만원이며 4억원이 넘는 점포의 비율은 22.6%에 달한다.
그러나 강남의 경우에는 평균 환산임대료가 5억4697만원으로 전 임대점포의 45.5%가 환산보증금 4억원을 넘어 임대차보호법의 혜택을 받을 수 없다.
서울 평균 임대기간 1년 8개월 불과
특히 서울시내 평균 임대기간은 1년 8개월로 임대차 보호법상 보장받을 수 있는 최장보장기간(계약 갱신청구권행사기간)인 5년의 3분의 1 수준이다.
이는 곧 임대료 상승으로 인해 법적 보호를 받지 못하고 떠밀려 초기 투자금 회수는커녕 엄청난 손실을 보고 철수하는 점포가 많다는 것을 의미한다. 이처럼 급등하는 임대료를 견디지 못해 최근에는 한 점포를 두 임대인이 번갈아 사용하는 ‘점포 셰어링’이 확산되고 있다.
과거에는 같은 임차인이 점심에는 식사를 팔고 저녁과 밤에는 술집으로 운영하는 등 이모작으로 운영했지만 최근에는 임차인이 자신의 영업이 끝나는 야간에 다른 이에게 점포를 빌려줘 영업하게 한다거나 반대로 점심시간에만 다른 이에게 빌려주고 자신은 야간에만 영업하는 사례가 늘고 있다.
이같이 매장 공유는 임대료에 대한 부담을 덜고 틈새 영업을 통해 소자본으로도 창업시장에 진입할 수 있어 설령 실패한다 해도 리스크가 크지 않다는 장점이 있다.
계약갱신요구 기간 8년으로 연장해야
고임대료, 고인건비, 고물가 등 외식업 환경이 점점 열악해지고 있는 상항에서 임차를 해 외식업을 운영하는 자영업자들을 위해서 현재 4억원의 환산보증금을 현실에 맞게 증액, 임대차 보호법의 혜택을 받을 수 있도록 하고, 임대료의 증액기준인 9%선이 현실적으로 타당한 것인지도 검토할 필요가 있다.
또 임차인이 최소한의 투자비용을 회수할 수 있도록 임대차 최소 보장기간 역시 1년에서 3년으로 늘리고, 계약갱신요구권 행사기간도 현재의 5년에서 2~3년 더 연장하는 방안이 필요하다. 현실에 맞는 상가임대차보호법의 개정을 통해 임차인들이 영업에만 전념할 수 있는 분위기를 만들어줘야 한다.
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