통상적으로 건물주는 권리금을 인정하려 하지 않고 임차인은 인정을 받으려고 한다. 그래서 권리금은 임차인 간에 음성적으로 거래된다. 권리금 문제는 임대인이 수수된 권리금을 알지 못하고, 알았다 하더라도 임대인에게 그 반환 책임을 물을 수 없는 경우가 대부분이므로 임대인이 점포를 제3자에게 임대하거나 매매해 버리는 경우, 임차인은 권리금을 회수하지 못하고 점포를 내줘야 하는 경우가 발생한다.
그러나 다행히 ‘권리금 보호법’이 2015년 6월부터 본격적인 시행에 들어간다. 지난 12일 국회에서 통과된 권리금 보호법이 구체적으로 무엇인지 알아보고 예상되는 문제점으로 권리금 세금을 다뤄본다.
먼저 임시국회에서 상가 임차인의 권리금(점포 시설비와 영업권 등 자릿값) 회수 기회를 법으로 보장하기 위한 ‘상가건물 임대차보호법 일부 개정법률안’을 통과시켰다. 이에 따라 6월 중 개정법을 공포 및 시행하면 신규 계약자뿐 아니라 시행일에 임대차 계약이 진행 중인 상가 임차인들도 권리금 회수 기회를 보장받는다. 권리금 보호법의 주요 내용은 상가 건물주가 임대차 계약 종료 전 3개월 동안 세입자의 권리금 회수를 방해하는 걸 법으로 금지한다.
세입자 권리금을 법으로 보호하고 건물주가 이를 방해하면 손해를 배상하도록 한 것이 핵심이다. 건물주에게 이른바 ‘권리금 회수 협력 책임’을 지운 것이다.
상가 건물주가 새 임차인에게 직접 권리금을 받으려 하거나 계약을 무산시키기 위해 임대료를 급격히 올리는 등의 권리금 회수를 방해하면 세입자는 임대차 계약 기간 종료 후 3년 안에 건물주에게 새로운 세입자가 내기로 한 권리금과 국토교통부 고시에 따라 산정한 계약 만료 시점의 권리금 중 적은 금액을 한도로 손해 배상금을 청구할 수 있다.
다만, 정당한 이유가 있어서 세입자에게 귀책사유가 인정되면 권리금 보호를 받지 못한다. 새 세입자가 임대료를 낼 능력이 없거나 임대인이 상가 건물을 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용하는 등 경우다. 또한 백화점·대형할인점 같은 대규모 점포와 국·공유재산, 세입자가 점포를 재임대한 전대차 계약은 권리금 보호 대상에서 제외하기로 했다.
추가로 세입자에게 건물주가 바뀌어도 임대료와 관계없이 누구나 5년간 한 점포에서 장사할 권리(임대차계약 갱신권)를 보장받는다. 현재는 서울의 경우 환산 보증금(보증금+월세×100) 4억 원 이하만 보호 대상이나 권리금 보호법 개정으로 모든 세입자가 임대차계약 갱신권을 보장받을 수 있다. 그래서 정부는 앞으로 상가임대차표준계약서와 표준권리금계약서를 마련해 권장할 계획이다.
논란이 많았던 재건축·리모델링 상가 보상 문제 등이 빠지긴 했지만 사각지대에 놓였던 권리금을 법 테두리에 끌어들인 점은 긍정적이라는 평가를 받는다. 그러나 세입자는 임대료 급등뿐만 아니라 예상치 못한 권리금 법제화로 세금폭탄을 걱정해야 한다.
권리금은 원래 소득세법상 기타소득 과세 대상이지만 임차인들 사이 거래에서는 계약서에 금액을 명시하지 않는 경우가 많아 세금을 걷기 쉽지 않았다. 그러나 정부가 밝힌 방침대로 권리금 내역 및 권리상황을 명시하는 내용의 표준계약서가 도입되면 관련 세수도 자연스럽게 기존보다 세금폭탄 수준으로 대폭 늘어날 것이다.
현행 세법에 따르면 권리금에 세금을 매길 때는 전체 권리금의 80%를 필요경비로 인정해주고 나머지 20%에만 22%의 세율을 적용해 원천징수하지만 5월 종합소득세 신고 시 최대 41.8%까지도 부담할 수 있다. 권리금이 1억 원인 점포를 양도양수 할 경우 권리금을 받고 나가는 기존 세입자인 외식사업주는 명목상으로 부담해야 할 세금은 440만 원(1억 원×20%×22%)이지만 5월 종합소득세 신고 시 최대 836만 원(1억 원×20%×22%)까지 부담할 수 있다.
정부에서 나온 상가권리금 보호방안이 증세를 고려한 정책은 아니라한다. 그리고 증세가 목적이었다면 표준계약서를 의무적으로 사용하도록 강제했을 것이지만 그런 내용은 없다는 것인데, 임차인이 권리금 보호를 받기 위해서는 임대차 과정에서 오고간 권리금을 표준계약서에 명시해야 유리하다. 사실상 표준계약서를 쓸 수밖에 없어서 세금은 내게 된다.
