상가임차인이 권리금을 보장받을 수 있는 ‘상가임대차보호법 개정안’이 지난 12일 국회 본회의에서 통과됐으나 당초 없었던 예외조항이 포함돼 논란이 일고 있다.

지난해 정부가 내놓은 ‘경제혁신 3개년 계획’에 포함됐던 개정안은 임차인의 권리금 보호와 임대기간 5년 보장, 지나친 임대료 및 보증금 요구 금지 등을 골자로 한다. 하지만 국회는 여야의 의견 차이로 개정안 통과를 미루다 지난 6일 법제사법위원회(위원장 이상민 새정치민주연합 의원)가 우여곡절 끝에 여야 합의안을 마련했다.

●여야 합의과정 대기업 입김 의혹

본회의에서 통과된 합의안에는 당초 개정안에 없었던 유통산업발전법에 따른 ‘대규모점포’ 또는 ‘준대규모점포’의 일부인 경우 권리금 보호를 적용하지 않는다는 예외 규정을 포함시켰다. 대규모점포는 매장면적 합계가 3천㎡ 이상인 백화점, 복합쇼핑몰, 전통시장 등이다.

이에 따라 최근 몰링화 추세로 복합쇼핑몰에 진출한 외식업체는 이번 상가임대차보호법 개정안의 권리금 보장 혜택을 받을 수 없다. 또 서울 광장시장 등 전국 250여 개에 달하는 전통시장에서 영업하는 외식업주들도 권리금을 보장받을 수 없게 된다.

정부는 상가임대차보호법 개정안을 만들면서 그동안 양성화되지 않았던 임차인의 권리금을 보장해 외식업 경영주 등을 보호하겠다는 취지를 밝혔다. 하지만 국회가 예외조항을 두는 바람에 정부의 경제혁신 취지가 반감되고 말았다.

특히 120만여 명에 이르는 임차인이 평균 2748만 원의 귄리금을 주고받는 것으로 추정되는 등 약 33조 원에 이르는 권리금 시장을 양성화한다는 목적도 희석되고 말았다.

법무부 법무심의관실 관계자는 이와 관련, “대규모점포의 권리금 보장 예외 규정은 당초 국회에 제출된 법안에 없었던 것”이라며 “국회 법사위에서 여야 합의안을 만들면서 추가된 것으로 보인다”고 밝혔다.

이같은 여야 합의안은 복합쇼핑몰과 백화점 등 대기업 건물주의 요구를 받아들였기 때문이란 추측도 나오고 있다.

익명을 요구한 프랜차이즈 외식업체 관계자는 “상가임대차보호법 개정안 처리를 앞두고 국회의원들에 대한 대기업의 입김이 작용했을 것”이라며 “여야가 지난해 개정안 처리를 매듭짓지 못한 이유도 이러한 이해관계가 얽혀있기 때문으로 보인다”고 추정했다.

복합쇼핑몰과 백화점 등이 상가 전체를 리뉴얼할 경우 한꺼번에 임차인을 내보낼 수 있고 입맛에 맞는 외식업체를 골라 임대할 수 있도록 하기 위한 예외조항이란 얘기다.

●건물주 이익보장 독소조항 여전

건물주가 재건축할 경우 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 방안이 없다는 점도 문제다. 현재 상가임대차 피해사례의 절반 이상이 재건축을 핑계로 임대차계약을 중단하는 경우로 알려졌다.

이번 개정안에는 건물주가 재건축을 내세울 경우 상인들을 구제할 수 있는 방법이 빠져있다. 개정안은 재건축 사유를 엄격히 해석해 도시정비법 등에 의한 재건축이 이뤄지는 경우 등에 한해 인정한다는 방침이지만 제대로 지켜질 가능성은 낮다는 말이 나오고 있다.

또 건물주가 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우 건물주가 임대계약을 거절할 수 있다는 점도 독소조항으로 꼽힌다. 이럴 경우 건물주가 1년 6개월 동안 건물 용도를 변경한 뒤 해당 기간의 임대료보다 훨씬 큰 금액의 권리금을 받는 편법을 쓸 수 있게 된다.

한편, 개정안의 권리금 보호 조항에 따르면 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 법으로 금지했다. 임차인이 새로운 임차인을 구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 계약을 거절할 수 없다.

만약 임대인이 이러한 규정을 어기면 임차인은 계약 종료 3년 이내에 손해배상을 청구할 수 있다. 손해배상은 국토교통부 장관이 정한 기준에 따라 측정한 권리금 범위 안에서 가능하다.

임대인의 권리금 보장 방해 행위는 △임대인이 임차인이 주선한 새 임차인에게 권리금을 요구하거나 수령하는 행위 △임차인에게 새 임차인이 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 △현저한 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 △기타 정당한 사유 없이 새 임차인과의 계약체결을 거절하는 행위 등이다

●개정 취지 훼손, ‘재개정 불가피’

이밖에 임대차계약 도중에 임대인이 바뀌더라도 환산보증금(보증금+월세×100) 규모에 상관없이 누구나 5년간의 영업기간을 보장 받을 수 있도록 한 점은 긍정적으로 평가된다.

그동안 서울과 수도권, 광역시는 각각 환산보증금이 4억 원, 3억 원, 2억4천만 원을 넘을 경우 5년 계약갱신에서 제외해 웬만한 중심상권의 임차인이 상가임대차보호법에 따른 영업보장을 받지 못했다. 하지만 환산보증금 기준을 넘어설 경우 연간 임대료를 9% 이상 인상할 수 있어 임차인을 제대로 보호하지 못한다.

안진걸 참여연대 민생희망본부 팀장은 이번 국회의 개정안 통과에 대해 “그동안 임차상인들이 요구해온 사항을 반영한 것으로 보이지만 대규모상가 제외 등의 조항을 새로 만들면서 법 개정 취지를 크게 훼손했다”며 “재건축을 이유로 임대차계약을 중단할 수 있도록 하면서 퇴거료 보상제는 도입하지 않은 점도 문제다. 재개정이 불가피하다”고 지적했다.