■ 외식산업 성장 막는 3대 장벽-② 오르막 외길 임대료 횡포
외식업체들이 무섭게 오르고 있는 임대료 문제로 골머리를 앓고 있다. 강남역 인근, 홍대입구, 건대입구, 이태원 등 핵심 상권뿐만 아니라 새로 뜨고 있는 연남동, 성수동 지역의 상가 월세도 천정부지로 치솟으면서 중소 외식업체들이 설 곳을 잃고 있다.
자본력을 갖춘 외식 대기업들도 예외는 아니다. 외식업체들은 부르는 게 값이 돼버린 주요 상권의 비싼 임대료 탓에 매장을 정리하고 있다. 의류, 신발, 화장품 등을 취급하는 대형 플래그십 매장들이 그 자리를 메우고 있다.
파리바게뜨, 월세 1억 원 강남점 매장 철수
파리바게뜨가 최근 강남대로에 위치한 강남점 매장을 철수했다. 빵, 커피, 음료 등 취급제품 특성상 감당할 수 없는 임대료 상승이 원인인 것으로 나타났다.
부동산 업계에 따르면 파리바게뜨 강남점의 임대료는 월세 1억 원이었다. 최근 재계약 과정에서 건물주가 1억4천만 원까지 월세를 올려달라고 요구하면서 철수를 단행한 것이다. 파리바게뜨 자리에는 이랜드의 신발브랜드 뉴발란스가 1, 2층에 들어서게 돼 2층에 있던 CJ푸드빌의 투썸플레이스도 매장을 철수했다. 옆 건물의 뚜레쥬르도 매장 철수에 대해 고심 중인 것으로 알려졌다. 뚜레쥬르는 계약 기간 종료 후 임대료 상승 폭이 크다면 굳이 무리하며 매장을 유지할 이유가 없다는 입장이다.
파리바게뜨 강남점 철수로 강남역 10번 출구부터 교보강남타워까지의 강남대로변 건물 중 1층에 위치한 유명 외식업체는 파리크라상과 길 건너 뚜레쥬르만이 남게 됐다.
한 외식업계 관계자는 “비싼 임대료에도 많은 외식업체들이 강남역 인근 메리트를 포기하지 못한다”며 “그나마 임대료가 싼 대로변 후면이나 2층 매장으로 이전하고 있는 추세”라고 말했다.
부동산업계에 따르면 강남대로변 1층 단독 매장의 임대료는 전세 환산 1평(3.3㎡)당 최고 2억2857만 원에서 최소 9286만 원인 것으로 나타났다. 월세 환산으로는 1평(3.3㎡)당 최고 185만 원에서 최소 45만 원이다.
단일 매장으로 임대료가 가장 비싼 매장은 서초구 서초동 대승빌딩 1층에 위치한 더바디샵 매장으로 1층 단독, 총 임대면적 232㎡(약 70평)이다. 전세가는 160억 원, 보증금 50억 원에 월세 1억2천만 원, 1평(3.3㎡)당 전세가 2억2857만 원, 월세 171만 원이다.
가장 낮은 임대료 매장은 강남구 역삼동 한일빌딩에 입점한 나이키 매장이다. 임대면적은 1~2층 복층, 1984㎡(약 600평)으로 전세가 300억 원, 보증금 30억 원에 월세 2억 7천만 원으로 1평(3.3㎡)당 전세가 5천만 원, 월세가 45만 원이다.
파리바게뜨 강남점은 1층 단독매장 463㎡(약 140평)을 임대해 전세가 130억 원, 보증금 30억 원에 월세 1억 원을 냈다. 평당 전세는 9286만 원, 평당 월세는 71만 원이다.
강남대로는 대형 오피스타운이 대거 들어서면서 유동인구가 폭발적으로 증가해 명동에 이어 국내 최대 상권으로 떠올랐다. 많은 대기업 외식기업들도 강남대로변 매장을 선호했다. 매출 증대뿐만 아니라 브랜드 이미지 제고에도 큰 도움이 됐기 때문에 비싼 임대료에도 입점을 강행했다. 또한 외식기업뿐만 아니라 자본 규모가 큰 패션, 화장품 기업들도 강남대로변에 안테나숍을 경쟁적으로 유치하면서 임대료 상승을 부추킨 요인으로 작용했다.
업계 관계자는 “강남대로변은 수익을 따지지 않고 브랜드를 알리기 위해 입점하는 경우가 많다”며 “임대료를 감당하기 어려운 식음료 매장은 강남역 이면도로나 신논현역 너머로 밀려날 것”이라고 말했다.
신흥상권, 젠트리피케이션 현상 ‘부작용’
많은 외식업체들이 임대료 상승 부담을 해소하기 위해 신흥 상권 위주로 매장을 열면서 골목상권 발달 지역을 중심으로 젠트리피케이션(gentrification) 현상이 급격히 확산되고 있다.
핵심 상권보다 임대료가 비교적 저렴하고 유동인구가 확보돼 있는 가로수길, 경리단길, 북촌, 연남동, 성수동 등이 젠트리피케이션 현상이라는 부작용을 낳고 있다.
젠트리피케이션은 구도심이 번성해 중산층 이상의 사람들이 몰리면서 임대료가 오르고 원주민이 내몰리는 현상을 이르는 용어다. 최근 골목마다 프랜차이즈 기업이 들어서면서 기존 상인들이 오른 임대료를 감당하지 못하고 쫓겨나고 있다.
삼청동의 경우 1990년대 인사동 근처에서 활동하던 예술가들이 상대적으로 저렴한 삼청동으로 작업실 및 주거지를 옮기면서 특색 있는 장소로 주목받았다. 이후 상가의 임대료가 큰 폭으로 상승해 기존 상인들이 밀려나고 국내 유명 화장품 브랜드숍과 대기업 외식 프랜차이즈 매장들이 들어서면서 본래의 매력을 잃었다는 지적을 받고 있다.
경리단길 역시 이태원에 비해 저렴한 임대료로 이국적인 상가들이 많이 들어섰지만 유동인구가 급증하면서 원룸 월세는 10년 새 3배, 건물 임대료는 최대 650%까지 올랐다. 홍대 주변 권리금도 10배, 서촌 한옥의 평당 매매가는 1700만 원에서 3천만 원으로 상승했다.
서울시, 6개 상권 젠트리피케이션 해결 나서
서울시는 서촌, 신촌, 홍대입구 등의 젠트리피케이션 현상 해결을 위해 지난해 11월 종합대책을 발표했다. △대학로·인사동·성미산마을 △신촌·홍대·합정 △북촌·서촌 △해방촌 △세운상가 △성수동 등 6개 상권이 관리 대상지역이다.
시는 우선 건물주가 임대료 인상 자제를 약속하는 협약을 체결하도록 유도하고 시 차원에서 부동산을 매입하거나 임차해 지역을 대표하는 앵커(핵심) 시설을 만들고 이를 소상공인이나 문화예술인에게 싼값에 임대하는 사업을 병행하겠다는 계획이다.
또한 낡은 상가의 건물주에게 보수비용을 최대 3천만 원까지 지원해주는 대신 건물주는 일정기간 임대료를 올리지 않고 임대기간도 보장하는 ‘장기안심상가’를 신촌·홍대·합정 지역에 시범적으로 도입한다. 서울시는 이 사업을 위해 올해 199억 원의 예산을 편성했다.
이밖에 소상공인이 상가를 매입해 소유할 수 있도록 시가 8억 원 범위 내에서 매입비의 최대 75%까지 시중금리보다 1%포인트 낮은 장기(최장 15년) 융자 ‘자산화 전략’도 추진한다. 자산화 전략을 추진할 지역 자산관리회사를 민관 합자 방식으로 만드는 방안을 검토 중이다.
시는 이러한 내용을 담은 ‘상가임차인 보호를 위한 조례’를 제정하고 중앙정부에 젠트리피케이션 특별법 제정을 건의한다는 계획이다.
장혁재 서울시 기획조정실장은 “개발이익이 건물소유자와 상업자본에만 돌아가면 도시의 지속가능성을 떨어뜨린다”며 “젠트리피케이션은 1980년대부터 이미 프랑스 파리, 미국 브루클린, 일본 다카마츠 등에서 발생한 현상으로 국내외 사례를 잘 검토해 반영할 것”이라고 말했다.
