비사업용 토지는 부재지주 소유 임야·나대지 등을 실수요에 따라 사용하지 않고 재산증식 수단의 투기적 성격이 있는 토지다. 2016년부터 비사업용 토지 중과세율로 과세하고 동시에 장기보유특별공제를 적용하는 것으로 개정됐다. 다만 지난해 12월 31일까지 취득한 비사업용 토지의 경우 2016년 1월 1일부터 보유기간을 기산한다. 그러므로 이전부터 보유하던 기간은 인정되지 않으므로 실제 공제혜택을 보게 되는 시점은 2019년 1월 1일 이후이다.
이러한 문제점을 인식해 기획재정부는 비사업용 토지의 양도소득세 ‘장기보유 특별공제’ 제도를 소급 적용하는 방안을 이달 말 발표하는 세법 개정안에 포함하는 것을 검토 중이다. 핵심은 비사업용 토지 보유 기간을 2016년 1월 1일이 아닌 실제 취득한 날부터 기산해 땅 파는 사람의 세금 공제 혜택을 늘리겠다는 것이다. 개정안이 연말에 통과되면 2017년도 이후에 비사업용 토지를 매각하게 되면 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 있다.
비사업용 토지는 장기보유특별공제와 양도소득세율 적용 면에서 사업용 토지와 상이하다. 사업용 토지의 장기보유특별공제는 토지 소유 기간이 3년 이상인 자산에 대해 보유기간에 따라 양도소득세 계산 시 양도차익에서 최저 10%에서 최대 30%를 공제한다. 그러나 비사업용 토지는 2016년 1월 1일부터 3년 이상 보유(2018년 12월 31일까지) 10%, 1년 마다 3%씩 공제율이 가산해 10년 이상 보유하면 최고 30%의 공제율로 양도차익에서 공제한다.
사례를 들면 양도차익이 2억 원이고 10년 이상 보유한 경우, 2016년도에 양도하는 경우에 사업용 토지는 6천만 원(1억×30%)을 양도차익에서 공제하지만 비사업용 토지는 장기보유특별공제액 보유기간 기산일이 2016년 1월 1일부터 보유기간이 3년이 안되기 때문에 공제혜택이 없다.
사업용 토지의 양도차익에 따라 양도소득세율이 6~38%로 적용되지만 비사업용 토지는 일률적으로 10%를 가산해 16~48%로 적용된다. 여기에 지방소득세를 적용하면 1억5천만 원 초과하는 양도차익에 대한 총부담세율이 52.8%로 절반 이상을 세금으로 내야한다.
세금폭탄처럼 늘어난 비사업용 토지의 세금을 줄일 절세방법은 사업용 토지로 바꾸는 방법으로 아래와 같이 일정한 기간이 필요하다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. 연속적 이용이 아니더라도 일별 합산 기간을 적용해 계산한다.
한편 법령 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 당해 기간을 사업에 사용한 것으로 보고 비사업용토지에서 제외한다. 이와 관련된 사업용 토지는 법령에 따라 사용이 금지된 기간, 문화재보호구역으로 지정된 기간, 사용금지 된 기간 중 상속받은 경우는 상속개시일부터 사용 금지된 기간, 건축허가가 제한된 기간, 건축자재의 수급조절로 착공이 제한된 기간, 사도 또는 도로로 이용되는 기간, 공공 공지로의 제공하는 기간, 사업용 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간, 저당권 실행으로 취득일로부터 2년, 법원 소송으로 금지된 기간, 도시개발구역안의 토지로서 환지방식에 따라 완료돼 건축이 가능한 날부터 2년, 멸실된 날로부터 2년, 휴·폐업일로부터 2년, 천재지변 발생일로부터 2년, 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 사업에 사용하지 아니한 기간 등이 있으며 그 기간은 사업용으로 보는 것이다.
비사업용 토지를 사업용 토지로 매각하기 위해서는 토지 위에 건물을 신축하는 등의 번거로움이 없는 주차장이 많이 활용된다. 비사업용 토지를 사업용 토지로 인정받기 위해서는 비사업용 토지지주가 주차장 운영업자가 돼 주차장으로 2년간 운영하고 매각하는 방법이 있다.
토지의 기준시가 총액에 대한 1년간 수입금액의 비율이 3% 이상 되면 사업용 토지로 인정받을 수 있다. 그 밖에 인정되는 주차장으로는 주차장법에 따른 부설주차장과 업무용 자동차가 필수적인 사업 버스나 택시 등 운송회사의 주차자용 토지도 사업용으로 인정된다.
