노병석 홍익세무회계사무소 대표·세무사
아무리 사업 아이템이 좋고 준비가 잘 돼 있다 하더라도 가게의 위치가 좋지 않은 자리에 들어가거나 과다한 조건의 월세조건으로 가게임차계약을 맺거나 건물주의 과도한 빚으로 인해 점포가 경매돼 타인의 손에 넘어가면 권리금, 인테리어 시설비용, 임차보증금 등 큰 손해를 볼 수도 있다.
주택을 빌려서 사용하는 주택세입자를 보호하기 위해서 주택임대차보호법이 있는 것과 같이 가게를 빌려서 사용하는 상가세입자를 보호하기 위해서 상가건물임대차보호법이 있다.
그동안 가게를 빌려서 외식사업을 할 때 임대료 인상, 임대기간 연장, 보증금 반환 등 건물주와 세입자 사이에 분쟁이 있는 경우에는 대부분 경제적으로 약자의 지위에 있는 외식사업자들이 불이익을 당하고 있다.
이러한 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세 임차세입자들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 상가건물임대차보호법을 제정해 2002년 11월 1일부터 시행하고 있다. 이러한 핵심내용인 확정일자에 대해서 알아보고자 한다.
첫째, 2013년 8월 13일 이후 임대차계약을 하거나 기존 계약을 갱신한 외식사업자는 건물주가 안 바뀌었다면 지역별 환산보증금(임차보증금+월세×100)을 넘는 금액이더라도 통산 5년의 기간까지 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 있다.
당초 상가건물임대차보호법은 환산보증금이 비교적 적은 영세상인 보호라는 취지에서 제정했다. 그러나 서울 수도권 주요 상권의 경우 상당수가 법적 환산보증금 한도를 초과해 외식사업자들이 법적 보호를 못 받는 문제가 생겨서 적정한 임대차기간(5년)이 필요했다.
동시에 임차인의 계약갱신 요구권과 관련해 그 권리를 보장받기 위해서는 총 3개월분 이상의 월세를 연체하거나 임대인의 동의 없이 건물을 전대하는 경우 등 재계약을 거부할 수 있는 사유가 있기 때문에 유념해야 한다.
둘째, 주택을 빌린 모든 주택세입자에게 주택임대차보호법을 적용해 보호하고 있으나 상가건물, 즉 가게를 빌린 모든 상가세입자에 대해 적용하는 것이 아니라 환산보증금이 지역별로 일정 금액 이하인 경우에만 임대보증금 대항력과 법정 요율의 임대료와 임대보증금 인상에 적용된다.
예로 서울시는 환산보증금 4억 원 이하, 최우선보증금 6500만 원 이하여야 하고 최우선변제금액은 2200만 원까지다. 또한 사업자등록, 상가임대차계약서 및 도면을 제출해 확정일자를 받은 외식사업자는 가게건물 경매시 확정일자를 기준(경매순위를 따져서)으로 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있다.
그러나 지역별 환산보증금이 위의 최우선보증금 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마치면(대항력 요건을 갖춘 경우) 가계건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/2범위 내에서 다른 권리자보다 최우선(경매순위를 따지지 않음)해 보증금의 최우선변제금액을 돌려받을 수 있다.
이러한 상가임대차계약은 환산임차보증금이 상가건물임대차보호법이 정한 서울지역 4억 원에 1백만 원 초과돼 민법 중 임대차에 관한 규정이 적용된다. 즉 외식사업자가 상가건물임대차보호법으로 보호받지 못하므로 민법 중 임대차에 관한 규정으로 임차보증금을 보호받으려면 전세권설정등기나 임차권설정등기를 신청하는 방법 이외에는 달리 보호 받을 방법이 없는 것이다.
그러므로 상가건물임대차보호법에서 정한 지역별 환산보증금 이하의 임차보증금이 있는 외식사업자가 법적용을 받기 위해서는 가게의 인도와 세무서에 사업자등록이 반드시 돼 있어야 한다. 또한 상가도면과 상가임대차계약서를 제출해 확정일자를 받으면 더 많은 외식사업자의 권리를 보호 받을 수 있다.
확정일자를 신청하려면 필요한 서류를 구비해 건물소재지 관할세무서 민원봉사실에 신청하면 된다. 필요 서류는 신규 사업자와 기존 사업자가 다르므로 사전에 꼼꼼히 확인하는 게 중요하다.
