노병석 홍익세무회계사무소 대표·세무사
정부가 발표한 8·2부동산 대책에서는 양도소득세 강화, 다주택자 및 과열지구 금융규제 강화 등 다주택자 핀셋 규제가 나왔다. 그리고 동시에 투기과열지구와 투기지역 지정카드도 포함됐다.
서울 전역(25개구)을 투기과열지구로 지정하고 과천·세종시까지 포함시켰다. 또 강남4구를 비롯해 서울 용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 7개구와 세종시는 투기지역으로 지정됐다.
투기억제책으로서 다주택자와 부동산 임대업자의 대출이 더 강화됐다. 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대원은 지역에 상관없이 LTV·DTI 비율이 10% 포인트씩 내려간다. 이에 따라 투기과열지구 및 투기지역에서는 LTV·DTI가 최대 30%까지 강화된다.
8·2부동산 양도소득세 강화 대책은 투기과열지구 및 투기지역을 포함한 조정대상지역에서 아래와 같이 적용된다. 여기서 조정대상지역이란 지난 6월 19일 이후 지정된 지역으로 서울 전역, 경기 7개시(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 부산 7개구(해운대·남·수영·동래·연산·기장군·부산진구), 세종시가 해당된다.
첫째, 1세대 1주택의 양도세 비과세 요건도 강화된다. 투기과열지구 및 투기지역을 포함한 조정대상지역에서 1세대 1주택이 기존에 양도소득세 비과세 요건은 ‘2년 이상 보유, 양도가액 9억 원 이하’이다. 앞으로는 여기에 ‘2년 이상 거주해야 한다’는 조건이 추가된다. 단순히 2년 이상 보유하는 게 아니라 실제로 2년을 거주해야 비과세 혜택을 받게 될 것이다.
이 조치는 8월 3일 이후 취득하는 주택부터 곧바로 적용한다. 주택거래 양도계약을 하고 잔금을 지급하는 것을 취득이라고 보고 잔금을 지급하기 전에 등기를 한 경우 등기일을 취득 시점이라고 본다. 8월 3일 이후 잔금을 주거나 등기한 주택은 반드시 2년 이상 거주하고 양도해야 비과세 혜택이 적용된다.
둘째, 현재 2년 이상 보유한 분양권을 프리미엄 1억 원에 매도한다면 양도소득세를 포함해 8천만 원 상당의 수익이 생기지만 내년 1월 1일부터 양도소득세 규제가 적용되면 5천만 원의 수익 밖에 생기지 않는다.
현행 분양권 전매 양도세율은 1년 이내의 경우 차익의 50%, 1년 이상∼2년 미만 40%, 2년 이상 기본세율(6%~40%)을 적용한다. 그러나 투기과열지구 및 투기지역을 포함한 조정대상지역에서 분양권 전매 시, 보유기간과 관계없이 양도세율을 50%로 적용하기 때문이다. 내년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터 적용될 것이다.
셋째, 8·2 부동산대책에 따라 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세를 중과하고 장기보유특별공제 적용을 하지 않을 방침이다. 내년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다.
현재 3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 장기보유특별공제한다. 또한 기존에는 1년 이상 보유한 주택을 1개 소유했든 2개를 소유했든 상관없이 양도차익에 따라 기본 세율(6~40%)이 적용됐다.
그러나 앞으로 2주택자의 양도소득세는 기본 세율에 10%를 추가로 부과한다. 즉 16~52%가 적용된다. 또한 3주택자의 양도소득세는 기본 세율에 20%를 추가해 26~62%의 세율을 부과하고 장기보유특별공제도 적용하지 않을 방침이다.
그러면 8·2 부동산대책으로 양도소득세 폭탄을 맞게 될 다주택자는 어떻게 해야 피할 수 있을까? 보유한 주택을 매물로 내놓는 것이다. 양도세 중과 시점을 내년 4월 1일로 미뤄둠으로써 앞으로 8개월 동안 주택을 처분할 수 있도록 한 것이다.
또 다주택자들에게 준 또 다른 선택지는 임대사업자로 등록하는 것이다. 정부는 등록 임대주택은 양도세 중과나 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외하기로 했다.
