노병석 홍익세무회계사무소 대표·세무사
최근 방영된 한 TV 프로그램에서 이재명 성남시장과 부인 김혜경 씨는 식사 도중 “내 이름으로 된 집도 없어”라며 공동명의를 주장하자, 성남시장이 “내가 당신 거야”라고 대답해 분위기를 순식간에 싸하게 만든 것이다.
아내는 “치사하다”며 서운함을 드러냈고, 남편은 “만약 최근에 집을 샀다면 공동명의를 할 텐데 20년 전 평생 내 이름으로 사본 집이다. 이사를 15번 다니다가 처음으로 집을 샀다. 명의를 바꾸는 데 상당한 비용이 든다”고 말했다.
최근 부부공동명의에 대한 관심이 점점 높아지고 있다. 종합부동산세를 내지 않을 수 있다는 점이 부각됐기 때문이다. 부부공동명의를 했을 때 절감되는 세금이 있는 반면 추가되는 세금이 생기므로 비교해 보고 결정해야 한다.
첫째, 부부간 반반씩 공동명의로 주택을 취득하는 경우 양도할 때 내게 되는 양도소득세가 줄어드는 효과가 발생하지만 상황에 따라서는 증여세와 취·등록세가 더 부과될 수 있다. 부부공동명의를 분양권 상태에서 증여하는 경우와 주택등기 후에 증여하는 경우엔 차이가 있다.
주택등기 후에 증여해 공동명의를 한다면 배우자는 주택의 일부를 증여받은 것이므로 해당되는 지분만큼 취·등록세를 이중으로 내야 한다. 또한 증여가액이 6억 원이 넘게 배우자에게 증여되면 추가로 증여세도 부담하게 된다. 따라서 취·등록세, 증여세 증가액과 양도소득세 절감액을 비교해 보고 의사결정을 해야 한다.
둘째, 주택에 대한 재산세는 부부 공동명의 등기를 하더라도 절세가 되지 않는다. 이는 각각의 보유 지분에 대해 재산세율을 곱해서 계산하는 것이 아니라 개별 물건별로 재산세율을 곱해 계산한 산출세액을 보유 지분별로 나누어 각자 납부할 세금을 계산하기 때문이다. 그러나 종합부동산세는 세대합산 6억 원 초과에 대해 과세하던 것이 위헌 판정돼 인별 6억 원(1세대 1주택의 경우 9억 원)으로 세법이 바뀜에 따라 부부 공동명의의 절세 효과가 커졌다.
따라서 약 12억 원짜리 아파트를 취득한다고 했을 때 한 명 명의로 취득하면 종합부동산세를 내야 하지만 두 명으로 나누어서 취득하면 세금이 전혀 부과되지 않는다. 부동산 임대 소득의 경우도 마찬가지이다. 부동산 임대소득은 연간 종합소득에 포함돼 개인별로 각각 따로 6∼38%까지 누진세율이 적용된다. 그런 만큼 공동명의로 해서 임대소득을 두 명으로 나눌 경우 낮은 세율을 적용받을 가능성과 현재 2천만 원 이하의 주택임대소득은 비과세되고 있다.
셋째, 부동산 관련 세금 중 가장 부담이 큰 양도소득세도 누진세율 구조이기 때문에 공동명의를 통해 부부가 각자 세금을 내는 것이 일반적으로 유리하다.
종합부동산세처럼 양도소득세도 개인별 자산과 이익에 따라 부과되는 세금이라 공동명의로 양도차익이 분산되는 효과다. 양도차익이 커질수록 세율도 높아져 낮은 세율을 적용받는다. 또 기본 적용되는 양도차익 250만 원에 대한 공제도 남편, 부인에게 각각 한 번씩 적용돼 절세효과를 두 배로 높일 수 있다.
넷째, 공동명의로 등기된 주택의 지분 중 배우자 일방이 소유한 지분을 담보로 제공해 경매로 넘어간 경우에는 주택 전체가 아닌 그 배우자가 소유한 지분, 즉 주택의 일부분에 대해서만 경매가 진행된다. 따라서 그 경매 목적물(즉, 주택의 일부분)에 대한 효용가치가 크지 않아 싼 값에 낙찰될 가능성이 높다. 또한, 다른 사람에게 낙찰되더라도 주택에 대한 지분을 가지고 있는 배우자가 공유자의 자격으로 우선매수신고를 해서 그 주택을 다시 구입할 수 있다.
현재 단독명의라면, 공동명의로 바꾸는 것이 좋을까? 바꿀 수는 있지만 신중하게 결정해야 한다. 일단 부동산은 바꾸게 되면 취득하는 사람이 취득세를 한 번 더 내야 되기 때문이다. 즉, 공동명의를 할 때는 부동산을 취득할 때 처음부터 공동명의로 하는 것이 유리하다.
그러나 단독명의를 부부공동명의로 변경하는 등기를 하려면 증여세, 취득세 등의 세금과 등기수수료 등을 추가로 부담해야 한다. 따라서 현재 단독명의로 된 주택을 부부공동명의로 변경하려는 경우에는 증여세, 취득세, 등기수수료 등의 비용과 공동명의로 인한 종합부동산세, 양도소득세 등 절세혜택을 꼼꼼히 비교한 후 부부공동명의 변경여부를 결정하는 게 좋다.
