[외경시론] 주택임대사업자의 절세전략

식품외식경제l승인2017.12.05l1000호

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노병석 홍익세무회계사무소 대표·세무사

정부가 발표한 부동산 대책에 따르면 서울과 수도권 주요 도시의 경우 내년 4월 1일부터 다주택들에 대해 양도소득세 중과세가 부활된다고 고민하는 사람이 많다. 다만, 이번 부동산 대책은 단기 투기성 주택 수요를 억제하는데 초점을 맞췄다는 점에서 주택임대사업자 등록을 통해 양도소득세 중과세를 피해 갈수도 있다고 한다.

그런데 주택을 구입해 임대하는 경우 임대사업자 등록은 필수가 아니다. 상가는 의무적으로 임대사업자 등록을 해야 하고 등록하지 않는 경우 일정한 제재 규정이 있지만, 주택은 선택사항으로 규정돼 있다.

주택임대사업자로 등록하는 경우 관할 구청과 관할 세무서에 모두 해야 한다. 주택임대사업자 등록을 하면 여러 가지 세금 혜택이 있다. 그러나 세금 혜택을 적용하는 대신에 의무규정이 있는데 위반하는 경우 제재 규정이 있다.

따라서 임대주택으로 등록할 때에는 최소한 4년은 임대해야 하고 연간 5% 이상 임대료를 인상할 수 없다는 조건이 따른다. 만약 4년을 못 채우고 주택을 처분하면 임대주택 1가구당 1천만 원의 과태료 처분 받을 수 있다.

세목마다 절세혜택 규정이 다르므로 주의를 해야 한다. 구체적으로 어떤 것이 있을까? 취득단계, 보유단계, 매각단계로 구분해 살펴보자.

첫째, 임대주택 취득시 주택임대사업자는 취득세 감면이 가능하다. 건축주로부터 공동주택이나 오피스텔을 최초로 분양받아 주택임대사업자로 등록을 하면 2018년도까지 한시적으로 전용 60㎡ 이하일 경우 취득세 전액 면제, 취득세가 200만 원을 초과할 경우에는 85%를 감면받을 수 있다. 다만, 신규로 분양된 공동주택이나 오피스텔에 한한다. 따라서 기존주택의 매입임대주택과 단독주택(다가구포함)은 취득세 감면이 되지 않는다.

임대주택으로 사용하였더라고 하더라도 준공공 임대주택 8년, 일반 임대주택 4년의 의무임대기간에 임대외의 용도로 사용하거나 매각 증여하는 경우에는 감면된 취득세도 추징되고 과태료의 규정도 있으므로 유의해야 한다.

둘째, 임대주택 보유시 재산세와 종합부동산세도 절세 가능하다. 2018년까지 한시적 혜택으로 2세대 이상의 공동주택이나 오피스텔의 경우에 전용 60㎡ 이하일 경우 재산세 50% 감면, 전용면적 85㎡ 이하일 경우 25% 감면받을 수 있다. 역시 준공공임대주택 8년, 일반임대주택 4년이라는 임대기간이 있다.

또한 임대주택등록사업의 경우에는 종합부동산세도 피할 수 있다. 이경우 주택가격이 중요한데 주택가격 6억 원(수도권 밖은 3억 원) 이하 이고, 5년 이상 임대한 경우에는 종합부동산세의 주택으로 합산되지 않는다.

임대주택의 종합부동산세 합산배제 신청은 부동산 보유자가 해당 사항을 종합부동산세법상 신고기한(9월 16~30일) 내에 주소지 관할세무서에 신고하면 12월 종합부동산세 정기고지시 과세에서 제외된다.

주택임대는 부가가치세는 면세대상이므로 소득세에 대해서 알아볼 필요가 있다. 보유주택이 1채인 경우에는 고가주택(9억 원이상)이 아니면 소득세가 과세 되지 않는다. 

그리고 2채 이상의 보유주택이 있다면 월세 소득이 2천만 원까지는 소득세를 부담하지 않는다. 따라서 소형 주택임대의 경우에는 종합부동산세 합산대상이 아니라면 굳이 임대등록사업자를 할 필요는 없다.

그러나 3주택 이상에 대해서는 보증금에 대해서도 과세가 되므로 주택임대사업자로 등록 하는것이 유리할지 판단할 필요가 있다. 주택임대소득세의 경우 3호 이상 준공공 임대주택은 75% 감면, 3호 이상 일반 임대주택은 30%의 감면율이 적용된다. 단, 전용면적 85㎡이하 공시가격 6억 원 이하가 해당하며 준공공 임대주택 8년, 일반 임대주택 4년의 임대기간 요건이 있다.

셋째, 주택 매각시 양도소득세 절세 가능하다. 주택임대사업자 등록을 한 임대주택 외에 거주하고 있는 일반주택(2년 이상 거주)을 양도하는 경우 임대주택은 주택 수에서 제외한다. 따라서 임대주택과 거주주택만 있고 거주주택을 양도하는 경우 1가구 1주택 비과세 적용이 가능하다.


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