다주택자 임대 사업 등록 절세 팁
다주택자 임대 사업 등록 절세 팁
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  • 승인 2018.08.03 15:42
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[외경시론] 홍익세무회계사무소 대표·세무사 노병석

최근 주택임대사업자 등록이 크게 늘어 지난해 월평균 5200여 명씩 증가하던 임대사업자가 올 1분기에만 6만9500여 명 증가했다. 지난 1년 동안 등록한 수(6만6030명)보다 올 초 3개월 동안의 등록자가 더 많다. 8년을 임대해야 하는 준공공임대주택 등록자 비중도 늘었다. 지난 5월 한 달 간 총 7625명이 임대사업자로 등록해 전년 동월 대비 51.5%, 전월 대비 9.9% 증가했고 임대주택수도 전월대비 20.5% 증가한 1만8900채로 집계됐다.

주택임대사업자가 갑자기 늘어난 이유는 정부의 정책효과로 보인다. 지난해 8월 정부가 각종 부동산 규제정책를 쏟아내면서 이를 벗어날 수단으로 주택임대사업자 등록을 유도했다. 심지어 다주택자에게 유예기간을 제시하면서 임대사업자 등록을 적극 유도하고, 임대사업자로 등록하면 양도소득세 중과 배제와 보유세 감면 혜택을 제공했다. 세금 부담을 벗어나려는 다주택자 입장에선 임대사업 등록 말고 뚜렷한 절세 수단이 없다.

또 4월부터 다주택자 양도세 중과세 정책이 시행되면서 임대사업자 세제혜택에 대한 다주택자의 궁금증이 증가했다. 정부가 지난해 12월 발표한 임대주택 등록 활성화 방안에 따라 임대주택으로 등록하면 상당한 절세 효과를 거둘 것으로 기대된다.

관련 규정이 워낙 복잡하지만 꼼꼼하게 챙기면 생각보다 많은 절세 혜택을 누릴 수 있다. 가장 관심이 많은 종합부동산세·양도소득세의 절세 혜택을 살펴보면 아래와 같다.

첫째, 임대주택은 종합부동산세를 내지 않아도 된다. 다만 임대주택의 면적 제한은 없으며 임대 개시일 또는 최초 합산배제 신고를 한 연도의 과세기준일 현재 공시가격이 6억 원(수도권 이외 3억 원) 이하에 해당하는 1채 이상의 주택을 임대하면 된다. 종합부동산세 합산배제신고일은 9월 16일부터 9월 30일이며 신청을 통해 과세 대상에서 빠질 수 있다.

둘째, 1세대 2주택 양도세 중과대상 및 3주택 중과대상과 장기보유특별 공제배제 대상에서 제외된다. 임대주택 면적 제한이 없으나 임대개시일 현재 공시가격 6억원 이하(수도권 외 3억원 이하) 주택에 해당해야 한다. 1채 이상의 주택을 5년 이상 임대해야 양도세 중과를 하지 않는다. 그런데, 4월 1일 이후엔 임대 기간이 8년 이상인 준공공임대주택으로 등록하는 경우에만 양도세 중과를 하지 않고 단기임대(임대 기간 4년)로 등록하면 양도세 중과가 된다.

셋째, 임대주택 외에 거주용 주택 1채에 양도세 비과세 혜택이 있다. 거주용 주택의 양도세 비과세 여부를 판단할 때 임대주택을 주택 수 산정에서 포함하지 않는다.
임대주택에 대해 시·군·구청의 임대사업자 등록 및 세무서 사업자 등록을 완료하고 거주용 주택은 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주요건을 갖추고 매도하면 거주용 주택은 1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세가 가능하다.

그 외 충족요건 안에서 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하의 주택을 준공공임대주택으로 등록해 8년 이상 임대하는 경우 50%, 10년 이상 70%의 장기보유특별공제를 적용하며, 임대 기간에 발생한 양도소득을 모두 감면받을 수 있다. 국민주택 규모 이하의 준공공임대주택을 올해 말까지 취득하고 취득일로부터 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록하면, 임대 기간에 발생한 양도소득에 대해 100%를 감면한다. 이 경우 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않는 요건을 충족해야 하는 등의 조건이 따른다.

이러한 주택임대사업자로 등록하는 경우는 취득, 보유, 양도 등 단계별로 다양하게 세금 혜택을 받을 수 있다는 점을 유념해야 한다. 각각 세목 별로 주택 수와 공시가격, 면적, 임대료 인상, 의무임대기간 등이 다르기 때문에 세금 효과를 고려해 판단하고 등록여부를 결정해야 한다.

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