경기 침체 속에 최저임금이 급격하게 인상되자 문을 닫는 가게가 속출하고 있다. 일부에선 올해 폐업하는 자영업자가 100만 명이 넘을 것이라는 암울한 전망까지 나오고 있다. 이렇듯 폐업률이 급증하면서 권리금도 제대로 못 받고 가게를 내놓은 자영업자가 늘고 있다. 공실률이 빠르게 오르면서 심지어 임대료가 내려가는 상권이 나오기 시작하고 있다.

특히 문재인 정부 들어서  발표된 많은 부동산정책을 통해 강남권으로 대표되는 주택투기를 잡기 위한 규제가 이어지면서 이를 피할 수 있는 상업용 건물에 대한 투자가 몰리는 상황에서도 상가 가치 평가의 핵심요소인 임대료가 하락하고 있다는 점은 그만큼 상황이 좋지 않다는 증거로 우려가 높아지고 있다.

이에 본지는 자매지인 월간식당과 공동으로 전국 주요 상권의 공실률, 임대료 변동추이를 살펴보고 폐업률, 최저임금과 어떤 상관관계가 있는지 알아보고자 한다.  <편집자 주>

폐업률 1년 새 78% → 88%… 고용·소득분배 악화로 이어져
‘난공불락’ 임대료까지 하락 시작… 日, ‘잃어버린 20년’ 우려도
내년 최저임금이 전년대비 10.9% 인상된 시간당 8350원으로 확정·고시됐다. 재심의 요구 등 반발 움직임과 관련업계의 우려에도 불구하고 정부는 재심의 없이 최저임금을 확정·조치했다. 이로써 지난해 사상 최대의 인상폭인 16.4% 오른 7530원에 이어 2년 연속 두 자릿수 인상을 기록하게 됐다. 

한국경영자총협회와 소상공인연합회 등 관련업계는 “최저임금 인상으로 영세기업과 소상공인 뿐만 아니라 대다수의 중소기업까지 경영 압박감이 가중될 것”이라며 “저소득 근로자의 생계보장을 위한 최저임금 인상이 오히려 최저임금 수혜 근로자 계층의 일자리부터 위협할 것”이라며 경고했다.

특히 소상공인업계는 “고용노동부가 소상공인연합회를 비롯한 경제단체들의 재심의 요구를 무참히 묵살하고 2019년도 최저임금 고시를 강행해 소상공인들은 허탈과 분노에 휩싸여 있다”며 “오는 29일을 ‘전국 소상공인 총궐기의 날’로 정하고 오후 4시 광화문에서 ‘최저임금 제도 개선 촉구 국민대회’를 대규모로 개최하겠다”고 밝혔다.

우리나라 최저임금 제도는 1988년 도입 이후 김대중·노무현 정부 시절인 2001~2007년까지 총 다섯 차례(2001·16.6%, 2002·12.6%, 2004·10.3%, 2005·13.1%, 2007·12.3%) 두 자릿수 이상 상승했다. 하지만 2002년까지는 10인 이상 사업장에만 적용돼 시장에 미치는 영향이 제한적이었다. 이후 3차례 큰 폭의 인상이 있었지만 지난 이명박·박근혜 정부 시절인 2008~2016년까지는 줄곧 한 자릿수의 인상률을 유지했다.

최근 2년간 최저임금이 30% 정도 가파르게 인상하면서 최저임금을 지급하지 못하는 ‘최저임금 미만율’도 상승하고 있다.

최저임금위원회에 따르면 지난해 7월 기준 전체 임금 노동자 가운데 최저임금에 못 미치는 임금을 받은 노동자는 약 266만 명으로 추산된다. 이들의 비율은 13.3%에 달한다. 2001년 이후 최저임금 미만율이 가장 높았던 해는 2016년으로 13.5%였다.

지난해 업종별 최저임금 미만율은 숙박·음식업(34.4%)이 가장 높았다. 사업장 규모별로는 1∼4인 사업장(31.8%)이 가장 높은 미만율을 보였다. 실제로 식당 같은 영세 사업장의 최저임금 위반 사례가 많았다는 방증이다.

때문에 전문가들은 소상공인과 영세자영업자의 임금 지급 능력을 키우는 것이 최저임금 문제 해결의 선결과제라고 지적하고 있다.

실제로 2009년부터 2018년(예정)까지 10년간 최저임금인상률은 연평균 7.2%로, 같은 기간 소비자물가상승률(2%)과 명목임금상승률(3.3%)을 2~3배를 웃돈다. 지난 10년간 GDP 성장률(3%대)과 비교해도 2배가 넘는 수치다.

이렇듯 최저임금이 가파른 상승세를 이어가는 동안 폐업자수도 꾸준히 늘었다. 국세통계연보에 따르면 2008년 미국발 서브프라임 모기지 사태로 촉발된 글로벌 금융위기 속에서 매년 늘어나던 폐업자 수는 2011년 89만7168명으로 정점을 찍은 후 2015년 79만50명으로 12% 줄어드는 등 꾸준히 감소했다. 위기를 딛고 회복되는 듯 보였던 상황은 1년 만에 급변했다. 무려 15.0% 급증한 90만9202명으로 대폭 올랐고 이는 지난해에도 비슷한 선인 90만8076명으로 유지됐다. 폐업률도 지난해 전년대비 10.2%p 오른 87.9%로 역대 최고치를 기록했다. 올해는 90%에 육박할 것이란 게 업계 추산이다. 한쪽에서 가게 10곳이 문을 열면 다른 쪽에서 9곳이 간판을 내렸다는 뜻이다.

폐업자 수가 이처럼 가파르게 상승하자 상가 공실률이 전국적으로 높아지고 있다. 지난달 한국감정원이 발표한 2분기 전국 상업용 부동산 동향조사 결과에 따르면, 전국 평균 공실률은 중대형 상가는 10.7%, 소규모 상가는 5.2%로 나타났다. 각각 전기 대비 0.2%p, 0.5%p씩 올랐다.

소매판매 등이 감소하고 소비 심리가 위축되는 등 내수 회복세가 견고하지 않은 모습을 보인데다 일부 지역의 주력산업 침체 등으로 인해 모든 상가 유형에서 공실률이 상승했다.

유형별로는 중대형 상가는 광주, 전북의 공실률이 상승했고 부산, 대전은 하락했다. 소규모 상가는 광주, 세종의 공실률이 상승했고 인천, 대구는 하락했다.

지역별로는 서울의 경우 명동, 강남 등 핵심 상권에서도 문을 닫는 가게들이 늘고 있는 실제 모습이 그대로 공실률에 드러나고 있다. 명동 등 도심 중대형 상가 공실률은 5.4%로 전기대비 0.8%p늘었다. 신촌, 마포 등 소규모 상가 공실률은 9.8%로 전기대비 무려 4.1%p 급증했다. 경기침체와 임대료 상승, 여기에 최저임금까지 폭등하면서 한국에서 장사가 가장 잘 된다고 소문난 명동과 젊은이들이 몰려드는 신촌 등에서도 더 이상 버티지 못하고 문을 닫고 있는 것이다.

이렇듯 공실률이 높아지자 임대료에도 조금씩 변화가 감지되고 있다. 시장임대료 변동을 나타내는 임대가격지수는 전분기 대비 소규모 상가는 0.02% 상승했지만, 중대형 상가의 경우 일부 임대료가 하락하는 모습까지 보이며 0.02% 하락했다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “최근 최저임금 인상 등으로 자영업자들이 불경기를 못 이기고 가게 문을 닫는 경우가 빈번해지고 있다”며 “정부는 최저임금 인상을 통해 임금상승, 소비확대, 생산증가, 고용증대로 이어지는 선순환을 기대했지만 오히려 인건비 부담으로 인한 고용축소 등으로 소비가 위축되는 부작용이 생기고 있다”고 말했다.

이어 “공실률이 높아지는 가운데 금리 변동성이 확대되면 자칫 대출이자도 내지 못하는 임대인들이 나타날 수 있다”며 “최악의 경우 상가의 권리금·보증금을 임차인이 돌려받지 못하는 사태가 벌어질 수도 있다”고 우려를 나타냈다.

또 다른 부동산 전문가는 “최저임금을 인상하고 근로시간을 단축해 소득을 높여 내수를 살리고 경제를 성장시키겠다는 취지에는 공감한다”며 “하지만 세심하게 설계되지 않은 정책이 자영업자들을 위기로 내몰고 있다”고 지적했다.

이어 “매달 늘어나는 공실 수가 이 같은 사실을 증명하고 있다”며 “현실성 있는 정책이 나오지 않는 이상 앞으로도 상황은 더 나빠질 것”이라고 우려했다.

노경석 한국감정원 상업자산통계부장은 “산업, 소매 경기에 따라 공실률과 임대료가 변경되는 부분이어서 이를 지켜봐야 한다”며 “서울의 경우 중국인 관광객의 증감 등도 크게 영향을 미칠 것으로 보인다”고 말했다.

이어 “최근 계속 문제가 되고 있는 ‘젠트리피케이션(Gentrification, 낙후됐던 구도심이 번성해 임대료가 오르고 원주민이 내몰리는 현상)’에도 관심을 갖고 내부적으로 살펴보고 있다”며 “일정부분 자료가 정리되면 대외적으로 알릴 계획”이라고 밝혔다.