텅빈 상가에 임대료 하락… 지역 상권 붕괴
텅빈 상가에 임대료 하락… 지역 상권 붕괴
  • 윤선용 기자
  • 승인 2018.08.23 10:33
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서울 주요지역 공실료·임대료 변화 추이 분석

이태원 공실률 21.6%로 최고… 논현역, 홍대·합정, 동대문도 심각
신사역 임대료 18개월 동안 12.6% 감소… 홍대합정 24% 올라 대조
공실률 확산 속 임대료 하락 막는 ‘렌트프리(무상임대)’ 확대

한국감정원에 따르면 서울지역 공실률은 중대형 상가의 경우 지난해 1분기 6.5%에서 꾸준히 상승해서 올 1분기에는 7.7%로 1.2%p 올랐다가 2분기에 7.4%로 다소 주춤한 상황이다. 같은 기간 소규모 상가의 공실률은 2.9%에서 올 1분기 3.7%로 올랐다 2분기에 3.2%를 기록했다.

전국적인 상황 또한 큰 차이 없이 비슷한 흐름을 보이며 꾸준하게 공실률이 오르고 있다.

한국감정원 관계자는 “상가는 소비 심리가 위축되고 일부 지역의 주력사업 침체 등으로 모든 상가 유형에서 전기대비 상승했다”고 설명했다.

공실률이 높아지면서 상가매매가격도 떨어지고 있다. 부동산 114에 따르면 서울지역 상가매매가격은 평균 900만 원/㎡으로 전분기 대비 3.4% 하락했다. 환산임대료는 3.8만원/㎡으로 0.3% 내렸다.

서울 전체 환산임대료는 3.8만원/㎡으로 약보합세를 유지했지만 서울강남권역, 도심권역 중 종각역 일대에서는 임대료 하락이 포착됐다. 특히 쇠락 중인 가로수길과 압구정로데오상권은 임대료를 낮춰 개성 있는 신규점포 입점자를 모집하는 등 상권부흥을 위한 방안을 강구 중이다.

서울의 상가 임대수익률은 4.6%로 지난 분기대비 0.2%p 상승했다. 이번 분기에 출시된 상가 매매가격은 평균 900만 원/㎡으로 지난 분기대비 3.4% 하락했다.

‘쇼핑천국’ 동대문 ‘공실지옥’ 되나?
우리나라를 대표하는 상권인 명동을 비롯해 관광객, 쇼핑객이 몰리는 동대문, 종로, 광화문 등이 포함된 서울 도심에서도 공실률은 눈에 띄게 높아지고 있다.

중대형 상가의 경우 동대문의 상황이 심상치 않다. 지난해 1분기 10.9%로 두 자리 수의 공실률로 전국 평균인 9.5%를 넘어서다가 지난 분기에는 13.9%로 전국 평균 10.7%와 3.2%p 격차를 보이며 큰 폭으로 증가했다. 상승폭이 워낙 커서 명동(6.4%)과 서울역(5.2%) 상황이 대수롭지 않게 보일 지경이다.

종로는 지난해 1분기 4.7%에서 올 2분기 2.8%로 완연한 하락세를 보인 반면 충무로는 지난 2분기에 처음으로 공실률이 통계수치에 잡혔다. 중대형 상가 숫자가 부족한 광화문은 공실률이 1%대로 유지되는 모습을 보였다.

소규모 상가의 공실률은 도심 지역 평균이 2.2%로 전국 평균 5.2%는 물론 서울 지역 평균 3.2%도 밑도는 등 안정적인 모습을 보였다. 다만 서울역과 종로는 4~5% 대로 전국 평균에 근접한 다소 높은 공실률을 기록했다. 종로의 경우 지난해 4분기 10.2%로 전분기 대비 5.7%p 급등하는 모습을 보였지만 바로 다음 분기에 3.8%로 안정됐다.

부동산 114에 따르면 종각역 일대 수요가 분산되며 2분기 도심 시장에 출시된 상가물건의 매매가격은 지난 분기대비 보합세를 보였다.

부동산 114 관계자는 “종로 오피스 상주수요가 종로2가에서 구피맛골일대 신규오피스와 복합건물이 들어선 종로구청일대까지 분산되고 있는 양상을 보이고 있다”며 “낙후된 주택이 몰려있던 익선동 일대에 전통카페, 소매점, 주점들이 들어서 특색있는 골목으로 자리잡으며 도심권 신규상권으로 부흥하고 있다”고 설명했다.

상가임대료(이하 표기 단위: 천원/㎡)는 올 2분기 전국 평균이 29.1인데 비해 서울은 58.6으로 2배에 달했고 우리나라 대표상권인 명동은 271.7로 10배에 가까웠다. 명동 임대료는 지난해 1분기 277.2에서 3분기 270.4로 하락했다가 올 2분기 271.7로 소폭 반등했다. 명동 중대형 상가의 공실률이 지난해 3분기 3.9%에서 올 2분기 6.4%로 대폭 올랐음을 고려하면 임대료의 변화 움직임이 남다르다.

소규모 상가 임대료는 명동, 동대문, 종로, 충무로 등 대부분이 소폭 하락하고 있는 반면 광화문은 66.8로 전분기 대비 2.7 올랐으며, 서울역도 69.3으로 0.1 올랐다.

압구정 이어 신사역 상권 쇠락 심각 
쇼핑은 물론 오피스, 외식 등 다양한 수요가 혼재하고 있는 강남상권은 최근 몇 년 새 급격한 공실률의 변화가 있었다.

중대형 상가의 경우 잘 알려진대로 압구정은 지난해 4분기 17.2%로 공실률 최고점을 찍은 이후 건물주들의 자발적인 임대료 인하 등의 자구책이 진행되며 다시 공실률이 줄어 올 2분기에는 10.7%를 기록했다. 논현역은 18.4%로 2분기 공실률이 강남지역에서 가장 높았다. 전분기 대비 10.5%p 급등했다. 신사역은 지난해 3분기 12.8%로 최고점을 찍은 이후 올 1분기 7.8%까지 떨어졌다가 다시 2분기 9.5%로 상승했다. 가로수길 상권의 침체와도 맞물린 것으로 보인다.

소규모 상가의 공실률은 강남지역 평균 2%로 도심 지역(2.2%)과 비슷한 수준을 보이는 가운데 논현역이 9.2%, 압구정 6.8%로 다소 높았다. 이외에 강남대로, 도산대로, 서초 등에서는 조사대상 표본상 공실이 집계되지 않았다. 다만 신사역과 청담이 올 1분기 각각 16.5%, 4.3%를 기록했지만 2분기에는 공실이 집계되지 않았다.

부동산 114에 따르면 가로수길, 압구정로데오의 임대료 하락이 두드러지는 가운데 교대역 일대를 제외한 강남역, 신사역, 압구정, 양재역 등 주요 강남 상권의 임대료가 모두 하락했다.

패션 중심의 가로수길 임대료는 3분기 연속 하락세를 보이고 있는데 이는 한강진역에서 이태원역으로 이어지는 ‘꼼데가르숑길’에 신규로 입점하는 패션편집샵과 유명 브랜드샵이 들어서고 있어 청담, 가로수길 상권 입지가 좁아지고 있는 것으로 분석했다.

부동산 114 관계자는 “압구정로데오 내 상가 건물주들은 상권활성화를 위해 임대료 인하와 무(無)권리금 등을 내세우며 상권살리기에 나서고 있으나 신규 임차인 모집에 어려움을 겪고 있다”고 밝혔다.

강남지역의 공실률 추이에서 예상됐듯 가로수길이 위치한 신사역과 압구정의 임대료 하락이 눈에 띈다. 중대형 상가의 경우 신사역은 지난해 1분기 86.9에서 올 2분기 75.9로 11p(천원/㎡) 급감했다. 예를 들어 신사역에서 99㎡(30평) 매장을 운영하는 업주라면 임대료가 약 109만 원 가량 내린 셈이다.

압구정 역시 하락폭은 낮지만 같은 기간 58.1에서 56.2로 내렸으며, 청담이 68.9에서 67.6으로 내렸다. 반면 강남대로(0.7), 도산대로(0.2), 테헤란로(0.7)는 소폭 올랐다.

소규모 상가는 신사역의 경우 지난해 4분기 58.1에서 올 들어 68, 70.3을 기록하며 대폭 올랐다. 중대형 상가 임대료가 급감하는 상황과 비교된다. 나머지 지역은 보합세를 보였다.

홍대·합정 임대료, 중대형 오르고 소규모 하락세 전환 
젊은 층들이 몰리는 홍대, 합정이 포함된 영등포신촌 지역은 중대형 상가보다 소규모 상가의 공실률 변화가 눈에 띈다. 중대형 상가의 공실률은 신촌이 전분기 대비 1.6%p 오른 6.8%를 기록했으며 이외 영등포(-3.6%p), 홍대합정(-1.8%p)은 다소 줄었다.

소규모 상가는 서울 평균(3.2%)은 물론 전국 평균(5.2%)도 넘어선 9.8%를 기록했다. 이는 17.2%를 기록한 홍대합정과 12.8%를 기록한 공덕역으로 인한 것이다. 특히 홍대합정은 전분기 대비 8.3%p나 급상승했다. 기타 지역은 보합세를 보였다.

부동산 114에 따르면 신촌마포권, 망원동 일대로 상권 확대가 계속 이어지고 있다. 홍대, 신촌, 이화여대 등 대학가 주변상가의 임대료가 소폭 상승했으며 공 건물로 방치되던 ‘예스apm’에 카페, 스터디실 등을 갖춘 어반앨리스가 들어오면서 이화여대상권 활성화의 동력으로 작용할 것으로 전망된다. 다만 시장에 나오는 상가들이 여전히 고(高)임대료를 유지하면서 진입장벽은 여전히 높은 편이다.

부동산 114관계자는 “비교적 신규 상권인 망원동 일대도 3분기 동안 오름세를 유지하고 있다”며 “대형상가 개발보다 주택 리모델링 등 소규모 점포 중심으로 상권이 확대되고 있다”고 말했다.

영등포신촌지역의 임대료는 홍대합정 지역이 가장 활발한 움직임을 보이고 있다. 중대형 상가의 임대료는 지난해 1분기 55.2에서 올 2분기 68.5로 13.3p(천원/㎡) 급증했다. 반면 같은 지역 소규모 상가는 63에서 60.5로 2.5p 하락했다. 예를 들어 홍대합정 중대형 상가에서 99㎡(30평) 매장을 운영하는 업주라면 임대료가 약 680만 원 가량 오른 셈이다. 반대로 소규모 상가라면 같은 조건에서 임대료가 약 25만 원 내린 셈이다.

이외 지역은 대부분 보합세를 보이는 가운데 신촌 중대형 상가는 1p, 영등포 소규모 상가 0.5p 내렸다.

이태원, 공실률 심각해도 임대료는 ‘요지부동’
서울 기타 지역 중대형 상가의 공실률 평균은 7.7%로 지난해 1분기에 비해 0.7% 올랐다. 지역별로는 이태원이 21.6%로 가장 높았다. 지난 연말 11.8%에서 올 1분기 22.4%로 급등했다가 소폭 하락했다. 이태원에 가렸지만 혜화의 공실률로 지난해 1분기 2.6%에서 올 2분기 14.2%로 급격하게 치솟았다. 이외에도 용산, 경희대, 군자, 잠실, 청량리 등 많은 지역에서 공실률이 상승하고 있다. 반면 성신여대(-4%p), 수유(0.6%p) 등 일부지역은 전분기 대비 2분기에 다소 공실률이 하락했다.

소규모 상가의 공실률은 전국평균(5.2%)은 물론 서울평균(3.2%)보다 낮은 1.5%를 기록했다. 지난해 1분기 3.1%에서 꾸준히 하락하고 있다. 다만 잠실, 사당, 서울대입구역 등은 공실률이 다소 오르거나 유지되는 모습을 보이는 반면 이외 지역에서는 조사 대상 표본 가운데 공실률이 기록되지 않았다.

서울 기타 지역 중대형 상가 임대료는 서울 평균 58.6 보다 다소 낮은 45.7을 기록했지만 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 이 지역에서도 공실률이 오르고 있음을 감안하면 아직 도심, 강남, 영등포신촌 지역에 비해 다소 늦게 임대료 하락 현상이 나타나고 있는 것으로 보인다. 특히 공실률이 21.6%를 기록한 이태원의 임대료는 지난해 1분기 이후 47p로 유지되다가 올 2분기 오히려 0.5p 올랐다. 이외에 같은 기간 신림역(4.3p), 건대입구(2.4p), 잠실(2.1p) 등도 함께 올랐다. 다만 공실률이 14.2%로 높았던 혜화는 임대료가 1.2p 내렸다.

소규모 상가는 대부분의 지역에서 임대료가 내리거나 보합세를 유지했다. 혜화는 중대형 상가(-1.2p)와 함께 같은 기간 소규모 상가(-3.6p)도 임대료가 내렸다. 이외에 신림(-1.3p), 군자(-1p) 등도 임대료 하락 대열에 합류했다. 반면 용산(1.3p), 건대입구(0.5p) 등은 소폭 상승했다.

한편 서울 홍대합정 등 일부 지역에선 공실률이 높아지는데 임대료가 오히려 올라가는 상황이 발생되고 있다. 이와 관련 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “임대료가 오르는 것처럼 보이는 것은 물가상승률 등이 반영된 단순 수치 변동과 신규 임차계약 체결 등에 의한 명목금액의 변동일뿐 실질임대료는 하락 추세에 있다”며 “이런 현상의 원인에는 ‘렌트프리’가 있다”고 말했다. 렌트프리는 임차인의 원활한 유치를 위해 건물주가 임대 조건으로 내거는 무상임대를 뜻한다. 보통 1년간의 임차계약을 맺으면 최근에는 임대기간을 2∼3개월 더 제공한다. 공실률이 높은 지역에서는 3개월 이상을 주는 사례도 있다. 때문에 렌트프리 기간을 고려하면 실질 임대료는 월 납부액의 75∼80% 수준이 될 것으로 보인다.


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