창원·울산·거제 등 산업단지 붕괴로 점포 3곳 중 1곳 공실
창원·울산·거제 등 산업단지 붕괴로 점포 3곳 중 1곳 공실
  • 윤선용 기자
  • 승인 2018.08.23 10:51
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구미산단 공실률 38.6% 전국 최고… 공실률 증가에도 임대료 ‘요지부동’

폐업률 상승으로 인한 공실률 확대는 지방에선 더 극명하게 나타나고 있다. 제조 산업단지들이 쇠락하는 구미, 창원, 울산과 조선업 경기 침체의 영향을 오랜 기간 겪고 있는 거제, 최근 GM공장 철수로 지역 경제 붕괴 조짐까지 보이는 군산 등의 상황은 심각하다.

실제로 기계 산업 중심의 창원은 중국 수요로 2010년대 초까지 활기를 보였다. 하지만 거제의 조선업 몰락 등과 맞물려 불황을 맞았다. 중소기업 공장 가동률은 2015년 76.6%에서 최근엔 69.7%로 하락했다. 호황기에 짓기 시작했던 아파트들은 대부분 빈집으로 남아 있다. 현재 창원의 미분양 아파트는 6874가구로 전국 최고 수준이다.

구미 산단 중소기업의 공장 가동률은 77.8%에서 43.6%까지 떨어졌다. 삼성전자, LG 등 대기업이 연이어 생산라인을 옮기면서 직격탄을 맞았다.

조선·자동차 중심의 울산도 상황은 심각하다. 경기침체로 인구가 31개월째 줄고 있다. 2015년 120만640명에서 지난달 117만9411명까지 줄었다.

산업단지의 해체가 가속화되고 인구가 줄면서 폐업과 공실이 늘어나는 등 결국 도시 자체가 공동화 될 수 있다는 우려까지 나오고 있다.

울산, 땅값 떨어지고 인구 감소까지
현대중공업 본사 앞 공실률 22.7%

국내 대표 조선기업인 현대중공업과 현대미포조선 본사가 있는 울산 동구는 올 상반기 땅값이  1.23% 떨어져 하락률 1위를 기록했다. 지난 3~4년간 계속된 조선업 불황 여파로 해양플랜트 수주 물량이 ‘0’에 가까워지면서 현대중공업은 인력을 5분의 1로 감축했다.

일자리가 급격히 감소하면서 인구도 줄었다. 행정안전부에 따르면 2013년 17만8468명이던 울산 동구 인구는 매년 하락세를 거듭해 지난해엔 16만9605명으로 1만 명 가까이 줄었다.

이런 상황이다 보니 중대형 상가 공실률이 전국 평균인 10.7%를 웃도는 13.1%를 기록했다. 지난해 1분기 11.3%를 기록한 이후 지속적으로 상승하고 있다. 현대중공업 본사가 위치한 울산 동구 전하동의 경우 연말까지 5.5%이던 공실률이 올 1분기 19.6%로 치솟더니 2분기에는 22.7%를 기록했다. 불과 6개월 사이 공실률이 17.2%나 폭등했다. 남구 신정동은 올 2분기 공실률이 26.4%로 전체 상가의 1/4 이상이 비어있는 상황이다.

소규모 상가의 공실률은 그나마 상황이 낫다. 지난해 3분기까지 27.5%를 기록했던 전하동 공실률은 4분기 이후 11.2%로 낮아졌다. 울산 북구는 7.9%로 다소 높지만 삼산동은 2.3%로 낮았다.

평균 임대료는 중대형 상가의 경우 지난해 1분기 18.4에서 올 2분기 18.2로 0.2p 하락하는 데 그쳤다. 공실률이 급등한 남구 신정동은 전분기 대비 0.1p 내렸으며 울산에서 가장 공실률이 높았던 전하동 역시 0.1p 내리는데 그쳤다.

소규모 상가 역시 전하동만 지난해 1분기 16.9에서 올 2분기 16.4로 0.5p 내렸을뿐 대부분의 지역에서 보합세를 나타냈다.

군산, GM공장 폐쇄 여파 ‘시작’에 불과
소규모 상가 공실률 22.9% 전국 평균 4배 상회 
지난해 7월 현대중공업 군산조선소가 휴업한 지 1년도 되지 않아 올 5월 GM군산공장 폐쇄로 협력업체들이 줄줄이 부도나면서 군산 경제는 큰 충격을 받았다. 현대중공업 군산조선소와 한국GM 군산공장이 군산국가산업단지에서 차지하는 비중은 54%나 됐다.

이 여파로 공실률이 치솟았다. 중대형 상가 공실률은 지난해 1분기 11.5%, 2분기 11.8%, 3분기 11.8%로 보합세를 보이다가 공장 폐쇄 논의가 본격화된 지난 연말 12.8%로 전분기 대비 1% 가까이 오른 이후 올 1분기 14.7%에 이어 공장 폐쇄가 결정된 2분기에는 16.4%를 기록했다.

소규모 상가 공실률은 이보다 더 급격한 상승 추이를 보였다. 지난해 1분기 9.2%에서 올 2분기 22.9%로 13.7%p 급등했다. 전국 평균 5.2%는 물론 전북지역 평균 공실률은 9.4%를 2배 이상 앞질렀다.

상황이 이런데도 불구하고 임대료는 꼼짝을 않고 있다. 군산 중대형 상가 임대료는 지난해 1분기 20.3에서 올 2분기 20.1로 0.2p 하락하는데 그쳤다. 공실률이 폭등하면서 임대료가 내려가고 있는 서울 신사역 등과는 사뭇 다른 모습이다. 소규모 상가 또한 같은 기간 11.5에서 11.3으로 0.2p 내려가는데 그쳤다.

미산업단지, 점포 3곳 중 1곳이 공실
올 2분기 공실률 27.5%로 수직상승  

삼성과 LG 등 대기업의 이탈과 수출에 의존하던 구미의 산업 기반이 흔들리며 공실률이 급상승하고 있다. 구미시의 산업구조는 대기업의 수직 하청 구조로 성장해 왔는데 이들의 주력 공장이 해외나 수도권으로 옮겨 가면서 산업기반은 물론 경제 구조 자체가 무너지고 있는 것이다.

중대형 상가 공실률은 지난해 1분기 8.1%에서 2분기 27.5%로 3개월 만에 무려 19.4%p나 올랐다. 이후 상승을 거듭하며 올 2분기 38.6%를 기록했다. 전국에서 가장 높은 공실률을 기록하며 점포 3곳 중 1곳 이상이 비어있는 셈이다. 소규모 상가 공실률도 올 2분기 13.8%를 기록했다.

전국 최고의 공실률을 기록했음에도 구미산업단지 중대형 상가 임대료는 직전 분기에 비해 올 2분기에 0.1%p 올랐다. 소규모 상가 임대료 역시 지난해 1분기 19.7에서 올 2분기 19.8로 0.1%p 올랐다.

거제, 올 1분기 공실률 41.1%까지 급상승
상가 형태에 상관없이 임대료 하락 시작

조선업 불황에 따른 경기 침체 여파를 강하게 맞고 있는 경남 거제 옥포는 중대형 상가 공실률이 지난해 1분기 14.4%에서 꾸준히 오르다 올 1분기 41.1%로 최고점을 찍은 후 2분기 22.2%로 한숨을 돌렸다. 그럼에도 20%가 넘는 공실률은 지역 경제에 부담이 되고 있다. 거제 역시 정도의 차이는 있지만 공실률이 높아지고 있다. 같은 기간 8.2%에서 11.4%로 3.2%p 올랐다. 

상대적으로 다른 지역에 비해 오랜 기간 불황에 시달리고 있는 거제, 거제옥포의 경우 공실률 부담에 대한 피로감으로 인해 임대료가 조금씩 내려가고 있다. 중대형 상가의 경우 거제옥포가 20.9에서 18.9로 하락했고, 거제는 25.2에서 23.7로 내렸다. 소규모 상가 또한 14.6에서 14로, 20.4에서 19.4로 각각 내렸다. 하락폭에 있어 차이는 있지만 꾸준한 내림세를 보이고 있다.

창원, 집·땅값 하락에 미분양 아파트 속출
창원의창구청 올 2분기 공실률 21.9%

제조업에 의존했던 도시 창원은 지난 2015년부터 올해까지 집값은 물론 땅값도 하락하고 있으며 같은 기간 고용보험 피보험자 감소 추세도 지속되고 있다. 국민은행에 따르면 2015년 12월~2018년 6월 말까지 경남 창원 성산구 아파트값이 15.6% 떨어져 전국 하락률 1위를 기록했다. 현재 창원의 미분양 아파트는 6874가구로 전국 최고 수준이다.

창원 지역 중대형 상가 공실률은 창원의창구청이 지난해 1분기 12.4%에서 올 2분기 21.9%로 9.5%p 올라 창원 지역에서 가장 높은 공실률과 상승폭을 기록했다. 이외에 창원시청이 같은기간 5.9%에서 7.7%로 창원역은 1.8%에서 5.7%로 상승했다. 반면 창원월영동은 20.3%에서 11.2%로 절반 가깝게 공실률이 줄었다.

중대형 상가 임대료는 창원역이 21에서 20.2로 0.8p 하락했지만 대부분의 지역에서 보합세를 보였다. 올 2분기 공실률이 가장 높았던 창원의창구청은 지난해 1분기부터 올 2분기까지 임대료가 9.3으로 변화가 없었다.

소규모 상가 역시 창원역이 18에서 17.5로 0.5p 하락했을뿐 나머지 지역은 대부분 보합세를 유지했다.


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