주택과 관련한 세금에서 주택을 매도할 때 양도차익을 얻으면 양도소득세를 내게 된다. 그리고 주택을 상속할 때 상속인이 상속받으면 상속세로 내게 된다.
국가에서 국민의 주거생활을 안정시키고 거주이전의 자유를 보장해주기 위해 여러 가지 주택관련 세금 혜택를 두고 있다.
주택의 양도에 대해서는 양도일 현재 1세대가 2년 이상 보유한 1주택(조정대상지역은 2년 이상 거주)을 양도하면 양도소득세 비과세 혜택이 있다.
상속세의 경우에도 자녀인 상속인이 돌아가신 분(피상속인)과 하나의 세대를 구성하여 10년 이상 장기간 동거하면서 부모를 부양한 무주택 상속인 자녀에게 상속세 부담을 완화하기 위해 동거주택 상속공제제도를 두고 있다.
상속세를 줄여주는 유용한 동거주택 상속공제는 상속주택가액의 80%를 상속세 과세가액에서 공제하는 것으로 최대 5억 원까지 공제가능하다.
사례로 보면 10년 이상 동거한 배우자와 자녀가 있는 1세대 1주택자로 1주택이 10억 원과 예금이 5억 원의 상속재산을 남겨두고 사망했고, 자녀가 주택을 배우자가 예금으로 상속재산을 분배한 사례이다.
위 사례의 총상속재산이 15억 원이고 공제가능한 상속공제로 일괄공제 5억 원, 배우자공제 5억 원, 동거주택 상속공제 5억 원 총합계 15억 원으로 상속세 부담이 없게 된다.
상속세법에서 동거주택 상속공제 금액이 큰 만큼 아래의 공제요건을 모두 충족해야 한다.
첫째 공제요건은 ‘피상속인과 직계비속인 상속인이 상속개시일로부터 소급해 10년 이상 계속하여 한 주택에서 동거해야 한다’ 여기서 동거주택이 반드시 상속주택일 필요는 없다는 점이다. 즉 자녀가 부모를 10년 이상 부양하면 동거기간을 지키는 것이 핵심이다.
다만, 직계비속인 상속인이 10년 이상 피상속인과 동거해야 하며 이때 상속인이 미성년자인 기간은 제외한다. 동거기간은 주민등록 여부와 관계없이 실제로 한집에서 살았던 기간으로 계산한다.
둘째 공제요건은 ‘피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급해 10년 이상 계속해 1세대 1주택이어야 한다’는 것이다.
1세대 1주택 해당하는 기간 중 무주택 기간이 있다면 이를 해당 기간에 포함한다. 또한 혼인, 동거봉양 등의 일시적 2주택 보유 시에도 이를 1주택 기간으로 본다.
셋째 공제요건은 ‘상속개시일 현재 무주택자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받아야 한다’는 것이다.
동거주택 상속공제 요건을 모두 갖췄더라도 상속개시일 이전에 상속인이 피상속인으로부터 동거주택 지분 일부를 증여받아 공동소유자가 될 수도 있다.
이 경우 상속개시일 기준 상속인은 무주택자가 아니기 때문에 동거주택 상속공제를 받을 수 없으므로 주의해야 한다.
또한, 동거주택 상속공제 요건을 간춘 상속인이 있다고 하더라도, 다른 형제가 주택을 상속받는 경우에는 공제를 받을 수 없다는 점을 유의해야 한다.
동거주택을 형제간에 공동상속 받는 경우에, 동거주택 상속공제 요건을 충족한 상속인은 상속지분에 해당하는 금액만큼만 상속공제를 받을 수 있고, 나머지 상속인은 공제받을 수 없다.
