주택 취득자금과 세무조사
주택 취득자금과 세무조사
  • 식품외식경제
  • 승인 2019.10.21 16:14
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노병석 홍익세무회계사무소 대표·세무사

국세청이 투기과열지역을 중심으로 부동산 편법 증여 혐의자를 세무조사한 데 이어 주택취득자금 검증범위를 지속적으로 확대하고 있다. 직업이 없는 자녀가 갑자기 서울의 고가의 재건축 아파트와 분양권 등을 취득한 경우 취득자금의 출처를 의심하게 된다.

국세청이 부동산 세무조사를 집중적으로 벌이고 있는 투기과열지구는 이미 주택 취득자금 조달계획서를 의무적으로 제출받고 있는 곳이다. 현재 투기과열지구는 서울시 25개 구 모두와 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳이다. 투기과열지구로 지정된 지역의 3억 원 넘는 주택을 구입하는 경우 계약 체결일로부터 60일 이내에 시군구 토지과에 주택취득자금 내역을 작성해서 제출해야 한다.

고가주택의 취득과 관련한 취득자금의 거래가 가족이나 친인척 간에 이뤄지는 경우에는 국세청이 그 자금의 원천을 찾아서 과세하는 것은 쉬운 일이 아니다. 이런 경우 국세청에서는 고가주택의 취득자에게 취득자금의 출처에 대한 입증책임을 부여하고 있다.

자금출처조사에서 고가주택을 취득한 자가 과세당국에 납득할 만한 취득자금의 출처를 입증하지 못하는 경우에는 고가주택 취득자금을 가죽이나 친인척으로 증여받아 취득한 것으로 추정해 증여세를 과세한다 국세청이 고가주택의 자금출처를 정확히 찾아서 과세하는 것은 사실상 불가능하다. 이런 경우에는 고가주택을 취득한 자가 과거에 세금으로 신고했거나 과세 받은 소득금액, 상속재산 또는 수증재산가액, 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 해당 고가주택을 취득에 직접 사용한 금액을 입증하도록 하는 것이다.

그러나 고가주택을 취득한 자가 자금출처에 대해 100% 정확하게 입증할 수는 없다. 고가주택 취득재산의 가액 중 입증되지 않는 금액이 취득재산의 20%에 상당하는 금액과 2억 원 중 적은 금액에 미달하는 경우에는 증여추정에서 제외하는 예외를 두고 있다.

사례를 들어 보면 자녀가 12억 원의 고가주택을 취득했다면 자녀의 과거 소득이나 처분한 재산가액, 채무 등으로 취득한 자금의 원천을 10억을 입증하고 부족액이 2억 원 이하면 증여추정이 적용되지 않는다. 그러나 고가주택에 대한 자금출처 입증액이 7억 원이고 부족액이 5억 원이면 5억 원을 증여재산가액으로 해 8000만 원 정도의 증여세를 부담해야 한다.

최근 몇 년간 국내 경제상황이 어려운 가운데에서도 내국세 징수실적이 당초 예상액보다 크게 초과징수 되고 있다. 국세청이 다양한 탈세분석 시스템에 의해 탈세 혐의자를 분석하고 조사를 강화함에 따라 납세자들이 자발적인 성실납세를 이행하고 있다. 그러므로 자녀 등에게 취득자금 출처에 대한 대비 없이 주택을 취득하던 과거의 관행에서 벗어나 전문가의 상담을 통해 사전에 대비하는 것이 절세의 지름길이라고 할 수 있다.


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