최근 강화된 1주택자의 비과세 요건
최근 강화된 1주택자의 비과세 요건
  • 식품외식경제
  • 승인 2019.12.17 11:09
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노병석 홍익세무회계사무소 대표.세무사

최근 다주택자에 대한 중과세가 강화됨에 따라 1세대 1주택 비과세 혜택에 대한 관심이 높아지고 있다.

최근 주택 가격의 상승세가 이어지면서 수도권 주택 상당수의 양도가액이 9억 원을 초과하는 고가주택에 해당돼 1세대 1주택이라도 과세되는 경우가 많아졌다.

그러나 1세대 1주택을 인정받으면 과세되더라도 양도가액 중 9억 원을 초과하는 부분만 과세되고 장기보유특별공제도 최대 80%까지 받을 수 있기 때문에 실제 양도소득세 부담은 크게 줄어든다. 그러나 최근 1세대 1주택이라고 믿고 주택을 양도했다가 최근 개정된 규정을 인지하지 못해 뜻하지 않은 세금을 내야 하는 경우가 자주 발생하고 있다.

이러한 오류를 줄이기 위해서는 지난 2017년 8월 2일 부동산 대책 발표 이후 1세대 1주택자에게 적용되고 있는 비과세 요건을 꼼꼼히 검토해야 한다.

첫째, 2017년 8월 3일부터 보유한 1주택이 조정대상지역 내에 있는 경우 2년 이상 보유하는 것 외에 2년 이상 거주해야 한다는 요건이 강화됐다. 이 거주요건은 조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택부터 적용된다. 따라서 2017년 8월 2일 이전에 주택을 취득한 1주택자와 조정대상지역이 아닌 곳에서 주택을 취득한 경우는 종전과 같이 2년 거주요건이 필요하지 않다.

둘째, 2018년 9월 13일 주택시장 안정대책에 따라 조정대상지역 내 주택인 경우에는 일시적 2주택 중복보유 허용 기간이 단축된다. 즉 조정대상지역에 종전 주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규 주택을 취득한 자는 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전 주택을 양도해야 양도세를 비과세 받을 수 있다.

다만 경과조치에 따라 2018년 9월 13일 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 종전과 같이 3년 이내 종전 주택 양도 시 비과세를 적용 받을 수 있다.

셋째, 1세대 1주택 비과세 요건을 채운 양도가액이 9억 원 이하라면 양도소득세가 비과세라서 장기보율특별공제를 받고 말고 할 게 없다. 그런데 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄지만 양도가액이 9억 원을 초과하는 고가주택은 9억 원을 초과하는 양도차익에 대해 과세하며 또한 장기보유특별공제를 연 8%씩 해준다.

보유 기간이 3년 이상 4년 미만일 경우 공제율이 24%고 최대 공제율은 10년 이상일 때 80%다. 실제로 고가주택도 장기보유특별공제를 80%까지 받으면 양도소득세가 크게 준다.

다만 2020년 1월 1일 이후 양도분부터는 거주기간도 2년 이상이어야 연 8%를 받을 수 있다. 만약 2년 거주요건을 못 채우면 연 2%(15년 이상 보유 시 최대 30%)만 받게 된다.

넷째, 2021년 이후 다주택자가 주택을 매각한다면 1세대 1주택 양도소득세 비과세 판단을 위한 보유기간의 계산이 달라진다.

보유기간 계산은 원칙적으로 취득할 때부터 매각할 때까지의 기간이다. 2021년 1월 1일부터 다주택보유자가 주택을 순차적으로 매각하고 마지막으로 남겨진 1채의 주택을 매각할 때 비과세 판단을 위한 2년 보유기간은 직전 주택을 매각한 날 이후부터 2년을 계산한다.

즉 다주택보유자가 주택을 매각하는 경우 마지막 1채의 주택만 남겨진 상태에서 2년 이상 보유해야 한다는 것이다. 물론 1주택을 보유한 사람이 주택을 추가적으로 구입해 일시적으로 2주택이 된 경우는 이 규정을 적용하지 않는다.


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