상가임대차 불공정 계약구조 개선 논의 시작
상가임대차 불공정 계약구조 개선 논의 시작
  • 박현군 기자
  • 승인 2020.07.20 10:28
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영업 권리금 양성화 · 소송전 조정절차 의무화 · 젠트리피케이션 방지
최승재 의원, 17일 중소상공인의 꿈 백년가게 길을 찾다 토론회 개최
중소상공인의 꿈 백년가게 길을 찾다 토론회에서 토론자들이 상가임대차의 불공정 계약구조에 대한 문제점과 개선방안에 대해 토론하는 모습(사진:=박현군 기자)
중소상공인의 꿈 백년가게 길을 찾다 토론회에서 토론자들이 상가임대차의 불공정 계약구조에 대한 문제점과 개선방안에 대해 토론하는 모습. 사진=박현군 기자)

외식업계와 소상공인의 염원인 상가 임대차 불공정 계약구조의 정상화에 대한 논의가 시작됐다.

중소상공인의 꿈 백년가게 길을 찾다 토론회가 최승재 미래통합당 소속 국회의원 주최로 지난 17일 국회의원회관 제1소회의실에서 열렸다.

중소상공인 희망 릴레이 토론회 첫 번째 순서로 열린 이날 행사는 권순종 소상공인연합회 부회장, 이선근 민생연대 대표, 이영기 법무법인 자연 변호사송치영 백년가게 국민운동본부 위원장, 쎄미 민생문제 활동가, 최수영 을지 OB베어 대표, 노기수 중소기업벤처부 지역상권과장이 참석해 상가 임대차 계약 관계 중 계약 갱신기간 문제, 확산보증금 초과 문제, 재개발·건축 시 임차인 피해구제 문제에 대한 현황과 개선 방안 등에 대해 열띤 토론을 벌였다.

이날 행사를 주최한 최승재 의원은 환영사에서 “소상공인은 경제적 주체로서 재벌까지 성장해가기 위해 주어진 여건 속에서 스스로 노력해야 하는 경영주지만 동시에 한국경제의 실핏줄이자 약자로서 보호·육성하기 위한 제도의 보안과 법률적 보완이 필요하다”며, “소상공인을 우한 법률적 정비과제 중 상가 임대차 계약의 불공정 구조에 대해 토론하려고 한다”고 말했다.

김종인 미래통합당 비상대책위원장은 “코로나 사태에서 소상공인들의 생존을 보장하고 이들이 경제의 밑바닥을 제대로 뒷받침할 수 있는 여건을 정책적으로 조성해야 한다”며, “이를 위한 방안에 대해 지혜를 모아달라”고 말했다.

“백년가계 토양 마련, 상가임대차 개혁부터”

이날 토론회에서 권순종 소상공인연합회 부회장은 ‘백년가게로 가는 소상공인 임차환경과 제도개선을 위한 제언’이라는 제목의 주제 발제를 통해 “백년가게란 한 자리에서 오랫동안 영업하는 가계이며 이러한 가계가 많아지기 위해서는 임대조건과 임대기간을 합리적으로 보장하는 제도적 환경이 선행돼야 한다”고 말했다.

가게가 오랫동안 지속하기 위해서는 경상비용이 매출액을 감당할 수 있는 범주에 있어야 한다. 특히 코로나19와 같은 장기 불황 속에 있을 때에는 저비용의 구조화가 필수적이다.

일반적으로 외식업을 포함한 소상공인의 경상비용은 크게 임대료, 인건비, 원부자재비로 구성되는데 이 중 임대료에 대해 많은 부담을 느끼고 있다.

권순종 부회장은 “원부자재비는 오르기도 하지만 내리기도 한다. 인건비도 고용조절을 통해 조절이 가능하다. 그러나 임대료 부담은 조절이 불가능할 뿐 아니라 매년 커진다”며, “이에 대한 합리적 조절이 필요하다”고 말했다.

실제 일본은 모든 임차인을 동일하게 보호하고 임차인에게 일방적으로 불리한 조항은 원천 무효화 된다.

또한 임대인은 한번 임대차 계약을 체결하면 정당한 사유가 없는 한 계약 갱신을 거절하지 못하고 계약 갱신 명의를 양도(명도)받을 때에는 금전보상의 의무를 가진다.

프랑스에서는 현재 임차인이 다음 임차인으로부터 권리금을 받지 못하면 이를 임대인이 대신 보상해야 한다.

그러나 우리나라에서는 이같은 임차인에 대한 보장이 없다. 권 부회장은 “우리나라 임차인은 현행 상가건물 임대차 보호법의 제도적 허점으로 인해 임대차계약부터 계약종료 후까지 피해사례가 많다”고 말했다.

권 부회장은 대한민국의 백년가게 육성을 위해 △임대인의 임대료 인상 요구 범위를 직전 계약기간 대비 5%로 제한할 것, △임대 방식을 전세에서 월세로 전환 할 때 한국은행이 발표하는 물가상승률을 기준으로 산정할 것, △상가건물이 경매·매매 등으로 넘어갈 때 임차인의 임차금에 대한 최우선 변제 범위를 확대할 것, △재개발·재건축 시 세입자 피해보상 방안을 검토할 것, △상가 권리금을 양성화 하고 권리금의 회수 기회를 보호할 것 등을 제시했다.

이와 관련 권 부회장은 “이번 토론에서 말한 권리금이란 영업권리금을 말한다. 영업 권리금은 임차인이 임차 장소와 인근에 대한 상권 형성을 위한 노력에 대한 보상이라는 측면이 있다”고 말했다.

그러나 영업 권리금을 합법적으로 인정하기 위해서는 영업 권리금을 객관적으로 산정할 수 있는 기준과 계산식 등이 수립돼야 한다고 덧붙였다.

권순종 소상공인연합회 부회장의 발제 장면(사진:=박현군 기자)
권순종 소상공인연합회 부회장의 발제 장면. 사진=박현군 기자)

임대차 소송 전 조정절차 의무화 해야

또 맘편히 장사하고픈 상인모임(이하 맘상모)에서 쎄미라는 예명으로 활동중인 한 활동가는 토론에서 “대한민국 헌법은 제23조에서 국민 개개인의 재산권 보호를 명시하고 있다. 임대인은 건물에 대한 사유재산권을 보장받아야 하고 임차인도 그 건물의 임대와 그 곳에서 열심히 일해서 생긴 부가가치에 대한 재산권이 보장돼야 한다”고 말했다.

그는 임대인의 재산권을 침해하지 않으면서도 임차인(소상공인)의 영업권을 보호하는 방안으로 양 자 간 갈등 시 소송 전 갈등분쟁조정을 의무화 하는 방안을 제안했다.

그는 “우리나라는 이미 상가 임대차 분쟁을 조정할 수 있는 상가건물 임대차 분쟁조정위원회가 있지만 피 신청인이 조정절차에 의하지 않으면 조정이 불가능하다”며, “소송 전 분쟁조정을 의무화 한다면 위원회에서 임차인(소상공인)의 권익을 더 잘 보호받을 수 있을 것”이라고 말했다.

을지OB베어의 젠트리피케이션 피해 사례

이 밖에 최수영 을지 OB베어 대표는 임대인의 일방적인 계약갱신 거부로 인해 40년 간 일궈 온 서울시 내 ‘을지로 노가리 골목’의 상권을 하루아침에 빼앗기게 된 상황을 토로했다.

을지OB베어는 1980년 을지로에 창업한 국내 최초 생맥주 호프주점이다. 그러나 을지OB베어의 생맥주 맛과 노가리 안주 맛에 손님들이 몰리면서 인근에 비슷한 업주들이 생겨나게 됐고 서울시는 2015년 이 곳을 ‘을지로 노가리 골목’이라는 이름의 서울미래유산으로 선정하면서 더욱 유명세를 탔다.

또한 을지OB베어는 중소벤처기업부로부터 ‘백년가게’로 선정됐다.

그러나 이 건물은 경쟁업체 기업주에 의해 매입됐고 그는 2018년 9월 을지OB베어에게 건물주 자격으로 계약갱신 거부 통보와 명도소송을 제기했다.

중소상공인의 꿈 백년가게 길을 찾다 토론회에 참석한 내외빈들의 기념촬영(사진:=박현군 기자)
중소상공인의 꿈 백년가게 길을 찾다 토론회에 참석한 내외빈들의 기념촬영. 사진=박현군 기자)

 


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