주택을 한 채라도 보유하고 있는 경우 2021년 신축년 새해에 개정되는 양도소득세 규정을 꼼꼼히 확인 후 적용해야 1세대 1주택자라도 세금폭탄을 피할 수 있다. 개정 세법은 2021년 1월 1일부터 적용되는 규정과 2021년 6월 1일부터 적용되는 규정으로 나눌 수 있다. 우선 2021년도 1월 1일부터 적용되는 규정부터 살펴보자.
첫째, 1세대 1주택 비과세를 위한 보유 기간 계산 방법이 새롭게 적용된다. 2021년 이전에는 다주택자가 다른 주택을 모두 양도하고 최종 1주택을 양도할 경우 취득 시점부터 보유 기간을 산정해 2년 이상이면 비과세가 가능했다. 그리고 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유 기간 중 2년 이상을 거주해야 했다. 그러나 2021년 새해부터 다주택자는 최종 1주택이 된 날부터 보유 기간 2년을 계산한다. 예를 들면 1세대 2주택자가 한 채를 양도하고 남은 최종 1주택은 1주택이 된 날부터 시작해서 2년을 추가로 더 보유해야 1세대 1주택 비과세가 가능하다.
둘째, 1세대 1주택 9억 원 초과 고가주택 양도소득세 계산 때 장기보유특별공제율이 거주기간에 따라 달라진다. 2021년 이전에는 2년 이상 거주한 경우 보유 기간에 따라 1년에 8%씩 최대 80%를 공제받을 수 있었다. 그러나 2021년 새해부터는 거주기간과 보유 기간에 따라 1년에 4%씩 각각 적용한다.
예를 들면 2년 거주하고 10년 보유한 주택의 경우 2020년까지는 80%(보유 10년*8%=80%) 장기보유특별공제율이 적용된다. 그러나 2021년 새해에는 48%(거주 2년*4%=8%+보유 10년*4%=40%)의 장기보유특별공제율이 낮아지게 된다.
셋째, 그동안 분양권은 주택이 아니고 주택을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 2021년 이전까지 주택 수에 포함되지 않았다. 2021년 새해부터는 취득하는 분양권도 1세대 1주택 양도소득세 비과세 및 양도소득세율 중과세 판단 때 주택 수에 포함된다. 결국 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권만 비과세와 중과세 주택 수에 포함한다.
넷째, 소득세 최고세율이 3% 인상된다. 2021년 이전에는 과세표준 5억 원 초과 시 42%의 세율이 최고였다. 그러나 2021년 새해부터는 10억 원 초과 시 45% 세율 구간이 추가돼 고소득자 세금 부담이 늘어날 것이다.
다음은 2021년 6월 1일 이후부터 새롭게 적용된 규정이다. 첫째, 단기간 보유하고 양도하는 주택, 조합원 입주권에 대한 양도소득세율이 오른다. 2021년 이전에는 주택과 조합원 입주권을 1년 미만 보유 시 40%, 1년 이상 보유 때 기본세율(6%~42%)이 적용됐다. 그러나 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상~2년 미만 보유 시 60%, 2년 이상 보유해야 기본세율(6%~45%)로 과세한다.
둘째, 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 때 적용하는 중과세율이 인상된다. 2021년 이전에는 1세대 2주택자는 기본세율에 10%포인트를 가산하고, 3주택자는 20%포인트를 가산해 과세하고 있다. 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 1가구 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택자는 30%포인트를 가산해 중과세한다.
2021년 신축년 새해부터는 달라지는 1세대 1주택자도 유념해야 할 제도가 많다. 세법이 어떻게 바뀌는지에 따라 사업자와 근로자 모두 영향을 받기 때문에 그 내용을 숙지하는 것은 매우 중요하다. 주요 내용을 확인해 내가 받을 수 있는 혜택은 챙기고 불이익에는 미리 대비해야 한다.
