외식업소가 성공하려면 뛰어난 음식솜씨, 흡입력있는 서비스가 중요하지만 빼놓을 수 없는 것이 상권이다.

아무리 솜씨가 좋아도 손님의 발걸음이 닿지 않는 곳에 매장을 연다면 ‘밑 빠진 독에 물 붙기’나 다름없다. 그렇다고 서울 명동, 강남, 종로처럼 인구가 몰려드는 ‘유명 상권’에 입점하는 것도 쉽지 않다. 누구나 다 아는 유명 상권은 매출이 높을지 몰라도 부동산비가 높아 수익성이 좋지 않기 때문이다.

오히려 매장이 수도권 외곽, 이면도로에 있더라도 비교적 부동산비가 높지 않으면서 경쟁이 심하지 않은 곳이라면 수익성이 좋을 수 있다.

본지에서는 내로라하는 상권 전문가들에게 서울에서 위험성이 적은 ‘유망 상권’을 업종별로 들어봤다.
●분식, 여대 상권을 주목

분식 창업자들이 대학교, 학원가를 선호하는 것이 일반적이지만, 그중에서도 여대 상권은 ‘알짜’라고 할 수 있다.

외식업계에서 젊은 여성층을 겨냥하는 것이 주요 트렌드이기도 하고, 남성보다는 여성이 밀가루 음식에 대한 선호도가 높기 때문이다.

창업컨설트 전문회사 ㈜올창이(모든 창업 이야기) 성대권 대표는 “한 분식 브랜드의 지점별 매출을 비교한 결과, 남녀공학 대학보다는 여대 앞에서 매출이 더 높게 나타났다”며 “여대 상권은 분식창업이 성공할 가능성이 높은 곳”이라고 설명했다.

보통의 남학생들은 양이 많은 음식을 빨리 먹고 당구장이나 게임방으로 직행하기 때문에 분식보다 밥을 선호하는데 비해, 여학생들은 다양한 음식을 자주 섭취하기 때문에 분식을 선호한다는 분석이다.

성 대표는 여대 상권 중에서도 부동산비가 높고 경쟁이 치열한 이대 상권을 제외하고, 숙명여대, 성신여대, 동덕여대 상권을 유망하다고 내다봤다.

숙명여대상권은 정문에서 내려가는 대로 옆길과 숙명여대역 주변 청파로를 중심으로 나눠져 있다. 이중 정문에서 던킨도너츠 앞 삼거리까지 100여m가 핵심 상권인데, 후문이 따로 없어 7천여명의 숙대학생들이 이길로 통학한다.

정문길은 10평 미만의 소규모 매장이 대부분이고, 10평 기준 1층 매장이 보증금 2천만원, 월임대료 100만~150만원 정도로 비교적 저렴한 것이 장점이다. 권리금은 3천만원에서 많게는 1억원으로 형성돼 있다. 그러나 상권의 특장점 때문에 매물로 나온 점포가 많지 않은 게 단점이다.

성신여대도 로데오 거리로 이어지는 정문 상권이 유망하다는 의견이다. 성신여대뿐 아니라 주변에 중고등학교가 밀집돼 있어 10~20대 소비자가 많아 분식류가 적합하다는 것이다.

성신여대 정문 상권은 10평 기준 1층 매장이 보증금 2천만~5천만원, 월임대료 50만~150만원, 권리금이 3천~7천만원으로 저렴해 매출이 비교적 적은 방학기간에도 부동산비용으로 인한 부담이 적은 것이 장점이다.

동덕여대상권은 정문 앞으로 100m 가량 외길이 나있는데, 이 길로만 약 6천명이 통학하는 것으로 나타났다. 그러면서도 상대적으로 매장수가 적으면서(1층 매장이 약 22개) 부동산비가 저렴하다. 1층 10평 기준으로 보증금 2천만원, 월임대료 100만원, 권리금 3천만~6천만원이다.

성 대표는 “다만 방학 때는 학기보다 60% 이상 매출이 떨어진다는 점을 고려해야 한다”고 조언했다.

●한식, 아파트형 공장을 잡아라

어디라도 직장인이 많은 곳이라면 한식 상권으로 적합하다.

최근에는 정부에서 입주를 장려하고 있는 아파트형 공장 상권이 급부상했다. 전문가들은 특히 구로디지털단지역, 가산디지털단지역을 유망 상권으로 손꼽았다.

이미 구로디지털단지역은 하루 평균 하차인원이 5만7천여명(서울메트로 1~4호선 올해 상반기 8위)으로 많은 유동인구를 자랑하고 있다. 한 외식프랜차이즈 점포개발담당자는 최근 이곳의 유동인구가 전년 대비 15% 늘었다고 전했다.

구로디지털단지역은 중소 IT벤처업체가 대부분을 차지하고, 단지 내에 인구가 밀집돼 있어 외식업체의 매출요소가 많다. 2번 출구 쪽에 상권이 형성돼 있고, 보통 20층 짜리 벤처빌딩이 30여개 정도 줄지어 있다. 한건물에 상주인구가 최대 3천명인 것으로 추정된다.

부동산비용은 1층 30평 기준으로 보증금 7천만~1억원, 월임대료 350만~500만원, 권리금 1억~2억원 정도, 20평 기준으로는 보증금 5천만원, 월임대료 250만~300만원, 권리금 1억원 정도다.

가산디지털단지역은 구로디지털단지와 부동산비는 비슷하지만, 제조업 위주의 공장형 업체들이 주를 이루기 때문에 건물규모에 비해 상주인구는 많지 않은 것으로 나타났다.

그러나 중소업체가 꾸준히 입점하고 있기 때문에 가능성은 충분하다는 게 전문가들의 의견이다.

㈜김가네 가맹관리부 관계자는 “일반 오피스 상권이 평일 5일 동안 매출이 오르는 곳이라면 토요일 오후까지 근무하는 공장형 업체가 많은 아파트형 공장 상권은 5.5일 동안 매출이 발생한다”며 “최근 점포개발 담당자들이 가장 주목하는 상권”이라고 말했다.

●고기구이류, 인구 대비 점포수가 적은 곳

고기구이를 생계형으로 유지한다면 굳이 유명 상권으로 들어갈 필요가 없다는 게 전문가들의 의견이다.

신도시나 신규건물에 새롭게 조성된 상권은 인구는 많지만 기대만큼 매출이 나오지 않다는 분석이다. 한 고기구이류 프랜차이즈의 점포개발부장은 “신도시 아파트에 들어온 사람들은 보통 대출을 받아 들어오기 때문에 소비수준이 높지 않다”며 “신도시 상권에서 살아남으려면 거주인구가 집을 전세, 월임대료로 돌리는 등 경제적으로 여유가 생기는 2~3년 후까지 내다봐야 한다”고 말했다.

따라서 오히려 유동인구, 상주인구에 비해 매장수가 적은 상권에 매장을 열면 경쟁업체가 없어 손님이 몰릴 수 있다는 분석이다.

이는 용산역 신청사 맞은 편에 재개발 지역을 벗어난 이면도로(소방도로)를 두고 하는 말이다. 용산역과 인근 사무실이 근접한 이곳에는 6m 거리에 호프집 2개, 일반 한식당 2개 등 매장이 11개뿐이다. 주변에 큰 건물이 4개 정도 있고, 신문사 건물에는 점포가 없다.

부동산비용은 40평 기준으로 보증금 6천만~7천만원, 월임대료 350만원, 권리금 6천만원이다.

용산역 신청사에 푸드코트가 있기는 하지만 입점조건이 까다롭기 때문에 차라리 밖으로 나와 매장이 없는 이면도로를 공략하라는 게 전문가들의 조언이다.

또한 부촌(富村)으로 유명한 동부 이촌동은 매장수가 적은 것은 아니지만 고깃집이 들어설만한 규모의 매장이 많지 않아 역으로 경쟁이 심하지 않은 유망상권으로 꼽히고 있다.

국민은행에서 지하도 입구로 이어지는 왕복 4차선 도로에는 20~30평 규모의 매장이 줄지어 있다. 따라서 고기구이류 점포개발 전문가는 작은 매장 두 개를 터서 큰 규모의 고깃집을 연다면 승산이 있다고 말한다.

게다가 동부 이촌동 상권은 소비수준이 높은 노인층, 큰 교회가 많기 때문에 매출이 잘 나온다는 것이다. 다만 부동산비는 1층 30평 기준으로 보증금 1억원, 월임대료 600만원, 권리금 3억원선으로 높은 편이다.

그러나 업계 전문가들은 “누구나 즐겨먹는 고기구이류는 어느 상권이나 망라하기 때문에 상권보다는 마케팅이 더 중요하다”고 조언했다.

●주점, 외곽에 있더라도 복합상권이라면 승산있어

주점업계 점포개발 전문가들은 서울 중심부가 아니더라도 여러 요소가 복합된 상권이라면 전망이 밝다고 입을 모았다.

상권분석의 6대 요소인 주거지, 오피스, 유흥지, 대학가, 역, 유원지 중에 2~3가지 요소가 섞여있는 곳이라면 유망하다는 것이다.

이에 전문가들은 주거지, 오피스, 유흥지, 역이 복합된 창동역, 연신내역, 신도림역 상권을 추천했다.

창동역 상권은 수요가 꾸준한 상권이다. 약 2만세대로 추정되는 대단위 아파트가 밀집돼 있고, 1호선과 4호선 환승역이며, 이마트와 하나로마트 같은 대형마트가 있어 사람이 몰릴 수 밖에 없는 환경을 갖추고 있다. 곧 백화점도 입점할 예정으로 창동역 상권의 발전 가능성은 높다.

부동산비는 20층 50평을 기준으로 보증금 1억원 이하, 월임대료 300만~400만원, 권리금 1억~2억원이 형성돼 있다.

와라와라를 운영하고 있는 ㈜F&D파트너의 점포개발팀 관계자는 “집객요소가 있는 창동역은 주로 주말에 사람이 몰리는 유흥상권으로 주점 입점에 가능성이 있다”고 말했다.

또한 뉴타운으로 지정된 연신내역도 업체들이 탐내고 있는 상권이다. 연신내역은 낙후돼 있기는 하지만 구파발 지역까지 아우르는 거주인원이 연신내역을 이용하고 있기 때문이다.

부동산비는 2층 40~50평 기준으로 보증금 5천만~1억원, 월임대료 400만~500만원, 권리금은 1억~2억원대이다. 다만 건물들이 오래됐고 대부분의 매장 평수가 작기 때문에 대형매장은 입점하기 어려운 점이 있다.

더불어 신도림역 상권은 혜화동에 있던 삼성카드 본사가 이전할 예정이라 상권전문가들이 주목하고 있다. 삼성카드 본사에 여직원만 해도 2천명에 이르는 것으로 추정돼 신도림 상권에 활기를 불어넣을 것으로 보인다.

또한 이미 신도림역에도 아파트형 공장이 들어서면서 상주인구가 늘고 있고, 낙후된 시설을 개선하는 작업이 진행되고 있기 때문에 유망하다는 것이다. 신도림역은 1호선과 2호선의 환승역으로 하루평균 29만명이 이용하고 있으며, 하차인원은 5만1천여명(서울메트로 1~4호선 올해 상반기 13위)이다.

부동산비는 30평을 기준으로 보증금 1억대, 월임대료는 550만원 이하이며, 권리금은 2억~2억5천만원대이다.

최밍키 기자 cmk@