정부가 지난 24일 상가권리금 보호 대책을 골자로 하는 상가임대차보호법 개정안을 발표했다. 정부는 경제장관회의에서 이같은 내용의 ‘자영업자 종합대책’을 확정했다.

법무부는 같은 날 ‘권리금 법제화’와 ‘계약기간 5년 보장 의무화’를 위한 상가건물 임대차보호법 개정을 추진한다고 밝혔다. 상가건물 임대차보호법 개정안은 김진태 새누리당 의원을 통해 발의해 올 연말까지 국회에서 통과시켜 시행한다는 계획이다. 하지만 임대인과 임차인은 정부의 권리금 법제화에 따른 부작용을 우려하고 있다.

●임차인, ‘임대료만 크게 오를 것’

임대인 측은 재산권 행사를 구속하는 조치라며 반발하고 있다. 외식업소 경영주 등 임차인들도 권리금 법제화에 따라 임대료만 크게 오를 가능성이 높다는 입장이다.

법무부의 상가건물 임대차보호법 개정안에 따르면 상가 임대인은 신규 임차인에게 법률에 규정된 권리금 회수를 방해할 수 없다. 임대인이 이를 어길 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있다.

또 환산보증금(보증금+월세×100) 규모에 관계없이 모든 임차인에 대해 건물주가 변경된 경우에도 5년 간 계약기간이 보장된다. 임대인은 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받을 수 있도록 임대차 종료 후 2개월 동안 협력할 의무도 신설했다.

다만 상가건물 임대차보호법상 계약갱신 거절 사유가 합당하거나 임대인이 계약체결을 거절할 수 있는 사유에 해당되는 경우에는 협력의무가 면제된다.

권리금의 정의도 법률에 명시해 분쟁을 예방하기로 했다. 대법원 판결이 반영된 관련법 개정안 10조는 권리금에 대해 ‘영업시설•비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상 이점 등 유형•무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로 임대인, 임차인에게 보증금과 차임(월세) 이외에 지급하는 금전’이라고 규정했다.

법무부는 “권리금이 붙은 상가 세입자는 전체의 55%이고 이중 85%가 앞으로 권리금을 받고 나가겠다고 한다”며 “이번 개정안은 120만여 명으로 추산되는 상가 세입자의 권리를 보호하기 위한 조치”라고 설명했다.

●표준계약서 사용 강제조항 아니다

이밖에 산정근거와 권리•의무관계를 명확히 한 권리금과 임대차 표준계약서를 도입해 분쟁예방 기능을 강화한다는 방침이다. 점포의 적정 권리금은 앞으로 17개 시•도에 신설하는 분쟁조정위원회의 의뢰를 받은 한국감정원이 국토교통부가 새로 만드는 고시 기준에 따라 산정하게 된다.

다만 표준계약서는 사용을 의무화할 경우 이중계약서를 작성하는 등 이면 거래가 발생할 수 있다는 이유로 강제 조항으로 규정하진 않기로 했다. 외식업소 경영주 등 임차인들은 이번 법 개정안이 임대료 인상을 부추길 것으로 보고 있다.

건물주가 세입자를 내보내기 위해 월세 등 임대료를 크게 올려도 이를 제재할 방안이 없기 때문이다. 현행 상가건물 임대차보호법은 상가 재계약시 보증금 및 임대료 상한률을 9%로 제한하고 있다.

하지만 이는 가이드라인으로 적용할 뿐 이보다 훨씬 높은 임대료 인상을 요구하는 경우가 비일비재하다. 특히 서울의 경우 환산보증금이 4억원을 넘을 경우 임대료 상한률이 적용되지 않는다.

강남과 홍대상권은 물론 서울의 대다수 역세권 상가건물은 환산보증금 4억원 이상으로 임대료 인상에 대한 제재를 받지 않는다. 이번 법 개정안은 계약기간 5년 보장에 대해서만 환산보증금 상한선 등 제한 규정을 두지 않기로 했고 임대료 인상은 현행법에 따라야 한다.

결국 계약기간 보장과 관계없이 임대인이 높은 임대료 인상을 요구할 경우 세입자는 이를 받아들이거나 상가를 비워줘야 한다. 정부는 그러나 무리한 임대료 인상 요구는 없을 것이란 입장이다.

●‘시장 현실 외면한 탁상행정’

법무부 관계자는 “2002년 상가임대차보호법 도입 당시 서울의 임대료 상승률은 연 0.29%에 불과했다”며 “상가건물 공실률도 높고 상권이 안 좋은 지역은 임차인이 나갈까 걱정하는 일도 있기 때문에 실제 임대차 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것”이라는 입장을 전했다.

하지만 이같은 입장은 외식업소 등이 몰려 있는 주요 상권의 현실을 외면한 탁상행정이라는 지적이다. 홍대부동산114의 이지훈 중개사는 “홍대상권의 경우 일반주택 건물 외부 계단 아래 빈 공간도 1인 외식업소가 들어올 정도로 임차인이 몰린다”며 “상가건물 공실률이 높아 임대료가 오를 가능성이 낮다는 전망은 말이 안된다”고 했다.

부동산 시장에서는 정부 입장과 반대로 5년간 계약기간 보장에 따른 부작용도 상당할 것으로 내다봤다. 계약기간 동안 임대료를 올릴 수 없게 되면 첫 계약에서 5년치 임대료 상승분을 한꺼번에 반영할 가능성이 높다는 것이다.

한편 정부는 상가건물 임대차보호법 개정 추진 외에 자영업의 공급 과잉과 과당 경쟁을 해소하기 위해 강력한 구조조정에 나서기로 했다. 먼저 낙후 상권의 상인과 건물주가 상호 협력하도록 하는 ‘상권관리제’를 도입한다.

가게 문을 닫고 재취업하는 자영업자에게 취업장려금을 지원하고 채무도 일부 탕감해줄 계획이다. 또 미래 유망 사업으로 업종을 바꾸는 자영업자들에 대해 금융 지원과 함께 전문가들의 체계적인 컨설팅 서비스를 제공하기로 했다.

이인우 기자 liw@foodbank.co.kr