부동산 가치 올리는 전략적 공간 기획의 힘
부동산 가치 올리는 전략적 공간 기획의 힘
  • 이지혜 기자 wisdom@, 박귀임 기자
  • 승인 2022.09.23 12:21
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외식업과 부동산의 만남②
글로우서울이 서울 종로구 창신동 프로젝트의 일환으로 선보인 ‘도넛정수’.
글로우서울이 서울 종로구 창신동 프로젝트의 일환으로 선보인 ‘도넛정수’.

샤브샤브 전문점 온천집, 디저트 카페 청수당의 공통점이 있다. 공간 솔루션 기업 글로우서울이 운영하는 브랜드이자 핫플레이스로 꼽힌다는 것. 그리고 하나 더 있다. 지역에 새로운 상권을 형성하며 부동산의 가치까지 상승시킨 대표적인 브랜드다. 어느덧 글로우서울은 독보적인 프롭테크(Proptech) 스타트업으로 공간의 가치를 극대화하는 부동산 솔루션까지 제공하며 업계를 선도하고 있다. 해당 기사는 본지 1122호·1123호에 2호에 걸쳐 보도한다. 1122호에는 부동산과 외식업이 함께 끌어내는 밸류 애드에 대한 설명과 현황을 게재했으며 이번 호에는 밸류 애드의 구체적인 사례와 전문가 인터뷰를 게재한다.사진=이경섭 실장, 각사 제공

 

뛰어난 공간 기획력으로 주목 

유정수 글로우서울 대표 .
유정수 글로우서울 대표 .

글로우서울(대표 유정수)은 뛰어난 공간 기획력을 자랑한다. 동양의 어느 온천을 연상케 하는 온천집부터 대나무 등으로 이국적인 감성을 담아낸 청수당까지 꾸준히 인기를 얻고 있는 것만 봐도 알 수 있다. 서울에만 국한되지 않는다. 온천집의 경우 경주, 광주, 대전 등에 진출했으며 수원, 여수 등에서는 청수당을 즐길 수 있다. 콘셉트를 통일하면서도 지역 특성에 어울리는 공간 활용이 인상적이기 때문에 고객들도 즐겨 찾는다. 

이처럼 온천집, 청수당 등 글로우서울의 외식 브랜드는 이미 유명하다. 이외에 호텔세느장 등 복합문화공간과 웰니스족을 겨냥한 청수당 스파 등도 인기다. 글로우서울 측에 따르면 외식 분야는 물론 광범위한 공간 비즈니스 영역에서 자체 개발한 30여 개의 성공적인 브랜드 콘텐츠를 확보하고 있다. 

지난 2015년 설립된 글로우서울은 매년 성장하고 있다. 5명에 불과했던 직원수도 70여 명으로 늘어났으며 개발 의뢰 역시 지난해에만 500건 이상이었다. 글로우서울 측은 “코로나19 사태 이후 오프라인 F&B의 급격한 침체에도 불구하고 공간 컨설팅 및 개발 부문과 서비스 부문 매출 증가로 최대 실적을 달성했다”고 밝혔다. 또한 지난 7월에는 150억 원 규모의 시리즈B 투자 유치에 성공해 매출 역시 상승세다. 지난해 140억 원대의 매출을 올렸으며 올해 300억 원 이상의 매출을 예상하고 있다. 

글로우서울의 익선동 프로젝트로 달라진 골목 풍경.
글로우서울의 익선동 프로젝트로 달라진 골목 풍경.

낙후된 지역 살려 부동산 가치 점프 

글로우서울은 서울 익선동과 창신동, 대전 소제동 등 각 지역의 도시재생 프로젝트를 통해 그 가치를 인정받았다. 가장 주목받은 익선동 프로젝트의 경우 2017년부터 본격적으로 시작했다. 당시 익선동은 한옥마을로 유명한 북촌, 서촌과 달리 관광객이 찾지 않는 소외된 지역이었다. 재개발도 무산되면서 허름하고 낙후된 동네로만 인식됐다.

글로우서울은 익선동 한옥마을의 역사와 가치를 지키면서 새로운 생명력을 가질 수 있도록 한다는 취지 아래 살라댕방콕, 익동정육점, 심플도쿄, 호텔세느장, 온천집, 청수당 등을 선보였다. 새로운 경험을 할 수 있는 글로우서울만의 특별한 공간에 고객들은 열광했고 줄서서 먹어야 할 정도로 발길이 끊이지 않았다. 그 결과 활력이 넘치는 새로운 익선동을 만드는 데 성공했다. 

초반 익선동 상권에는 글로우서울과 도시 공간기획 스타트업 익선다다의 브랜드가 대부분이었으나 점차 입소문이 나면서 또 다른 매장도 하나씩 오픈하기 시작했다. 그 결과 익선동은 무려 5년여 만에 부동산 가치가 평당 4~5배 이상 크게 뛰었다.

유정수 대표는 “글로우서울과 익선다다가 익선동의 초반 분위기를 만들었다”며 “익선동과 어울리는 콘텐츠를 선보였을 뿐만 아니라 퀄리티까지 좋아서 더욱 주목받을 수 있었다”고 말했다. 이후 글로우서울은 익선다다와 함께 2019년 대전 소제동에서도 도시재생 프로젝트를 진행, 다시 한번 새로운 상권을 형성하는 데 성공했다. 연간 수십만 명이 찾는 새로운 명소로 자리매김한 것.

소제동은 철도 도시라 불리는 대전의 정체성을 보여주면서도 1920년대부터 1980년대의 시간을 담고 있는 동네였다. 이러한 역사적 가치를 지닌 소제동을 근대 문화유산 지역으로 지켜나가는 것이 궁극적인 목적이었다. 이는 글로우서울의 온천집, 홍롱롱, 솔트, 치앙마이방콕 등을 통해 실현해나가고 있다. 

지난해 9월 개장한 경기도 의왕 롯데프리미엄아울렛 타임빌라스의 글라스빌 역시 글로우서울의 작품이다.
지난해 9월 개장한 경기도 의왕 롯데프리미엄아울렛 타임빌라스의 글라스빌 역시 글로우서울의 작품이다.

공간의 가치 극대화하는 부동산 솔루션 제공 

글로우서울은 현재 직접 매입한 매장과 건물주가 의뢰해 투자받은 매장 2가지 모델로만 사업을 운영하고 있다. 건물주가 투자하는 경우도 매장 운영을 잘해서 수익을 남기는 것보다 건물의 가치를 올리는 것에 중점을 둔다. 

유정수 대표는 과거 국내 부동산 시장에 대해 “재주는 곰이 부리고 돈은 왕서방이 버는 상황의 연속이었다”고 꼬집었다. 이어 “외식업이 부동산 가치를 높이는 것은 엄연한 사실”이라면서도 “상업용 건물의 임대료가 상승하게 되면서 이를 감당하지 못하는 임차인이 퇴출되는 현상을 뜻하는 젠트리피케이션(Gentrification)으로 귀결된다면 좋은 현상이 아니다”고 덧붙였다. 

실제로 서울 강남구 논현동에 위치한 영동시장 인근은 이른바 ‘백종원 거리’라고 불릴 정도로 외식기업 더본코리아 백종원 대표의 외식 브랜드 매장이 20여 개에 이르렀다. 한신포차, 원조 쌈밥집, 빽다방, 한국본갈비 등이 대표적이다. 그러나 임대료 상승 등의 이유로 대부분 철수해 전성기 때의 활기를 찾을 수 없는 상권으로 추락했다. 

이러한 악순환을 반복하지 않으려면 생각의 전환이 필요했다. 유정수 대표는 기존의 부동산 개발 틀을 깨고 지역에 맞춰 브랜드를 자체 기획해 새로운 상권을 만들어내는 것으로 물꼬를 텄다. 

이처럼 글로우서울은 공간의 가치를 극대화하는 부동산 솔루션을 제공하며 독보적인 프롭테크 스타트업으로 주목받고 있다. 프롭테크는 부동산 자산(프로퍼티, Property)과 기술(테크놀로지, Technology)의 합성어로 부동산에 첨단 기술을 접목시킨 부동산 서비스 산업을 의미한다. 도시재생 프로젝트로 유명세를 얻으면서 건물주 측에서 입점을 문의하거나 의뢰하는 사례도 많아졌다.

특히 글로우서울은 건물주에게 매달 고정된 임차료를 지불하는 것이 아니라 지가 상승에 대한 실적의 일부를 수수료 형식으로 가져가는데 이는 ‘매장 운영이 잘될수록 건물 가치가 상승한다’는 믿음이 있기 때문에 가능했다. 유정수 대표는 “처음에는 다들 이같은 비즈니스 모델을 황당하게 여겼다. 글로우서울의 성공사례가 쌓일수록 인정받을 수 있었고 설득하는 것도 가능해졌다”고 설명했다.

글로우서울은 도시재생 프로젝트 외에도 또 다른 역량을 발휘하고 있다. 롯데, 신세계 등 대형유통사와 전주, 부산 등 지방자치단체들과 협업 중이다. 지난해 9월 개장한 경기도 의왕 롯데프리미엄아울렛 타임빌라스의 글라스빌 역시 글로우서울에서 맡아 완성했다.

유정수 대표는 “글로우서울의 핵심이라 할 수 있는 독창적인 콘텐츠 기획력과 독보적 공간 기획력은 산업 전분야에서 필수적인 요소이기 때문에 무궁무진한 외연확장이 가능하다”고 강조했다. 

 


 

김일도 일도씨패밀리 대표.
김일도 일도씨패밀리 대표.

 전문가 인터뷰│ 김일도 일도씨패밀리 대표
집객력 높은 오피스 상권, 이것부터 따져라

외식기업 일도씨패밀리는 일도씨곱창, 일도씨닭갈비, 일도씨찜닭 등 자신만의 확고한 콘셉트를 드러내는 브랜드를 전개해 오고 있다. 김일도 일도씨패밀리 대표는 다양한 브랜드를 오피스 복합건물, 아케이드, 로드숍 등 다양한 상권에 입점하며 느꼈던 외식업 경영주의 실전 노하우를 소개했다. 

 

△오피스 복합건물과 아케이드 등 다양한 곳에 입점한 이유와 입점 노하우는 무엇인지. 
=일도씨닭갈비 매장 운영이 원활하게 되고 있을 때였다. 확장해도 되겠다는 자신감이 생겨서 다양한 상권을 찾아다녔다. 당시 일도씨닭갈비는 특정 지역에서 잘되는 작은 매장이었고 오피스 복합건물과 아케이드에 임차인을 입점시키는 담당자들에게는 생소했던 브랜드였다. 그래서 직접 담당자를 만나기 위해 찾아다니며 입점할 수 있는지 알아봤다. 

현재는 F&B 구성 담당자들도 고객이 원하는 니즈를 충족하기 위해서 브랜드 유치에 힘쓰고 있다. 그러므로 외식업 경영주는 브랜드만의 장점을 SNS와 같은 채널을 통해서 지속적으로 노출하는 것이 중요하다. 또 아케이드에 적합한 메뉴 구성을 새롭게 구상해야 한다. 아케이드 및 오피스 복합건물 특성상 한상차림을 원하는 곳도 있고 냉면, 국수, 파스타, 스테이크 등을 취급하는 브랜드를 원하기도 한다. 이런 상권에 입점하고 싶다면 무엇을 원하는지에 대한 니즈를 파악하는 것이 중요하다. 

△위와 같은 장소와 일반 로드숍의 차이가 있다면. 
=집객력의 파워가 확실하다. 아케이드는 전략적으로 공간을 구성하며 트래픽을 유도하기에 유동인구가 많은 것이 특징이다. 집객력이 높으니 입점만 하면 업소 입장에서는 안정적인 매출이 가능하다는 것이 장점이다. 매출도 날씨의 영향을 받지 않는다. 다만 단점도 분명히 있다. 임대료와 관리비가 굉장히 높다. 로드숍에 비해 3~4배 정도 더 높게 책정돼 있다. 그럼에도 코로나19 사태가 심했을 때는 로드숍보다 집객력이 떨어지는 경우가 다반사였다. 사람들이 붐비는 장소로 인식해 밀집된 구역보다는 개인이 운영하는 로드숍을 더 찾았기 때문이다. 로드숍은 경영주가 관리만 잘한다면 백년가게처럼 노포가 될 가능성이 있지만 아케이드 같은 경우 건물 운영이 매끄럽지 못하면 매장도 함께 하락세를 면치 못한다. 

서울 중구 서울파이낸스센터 지하에 일도씨닭갈비 광화문점이 입점해 있다. 오픈 초기 평일 점심시간에는 직장인들로 인해 붐볐지만 주말에는 운영이 힘들 정도로 매출이 나오지 않았다. 입점한 지 2~3년이 지나서야 주말도 평일 매출의 3분의 2를 기록하며 점점 상황이 좋아졌다. 그 이유는 오피스 상권 근처에 있는 시청, 덕수궁, 정동길, 교보문고 등을 찾는 주말 관광객들이 늘어났기 때문이다. 주말에도 매출이 안정적으로 이뤄지기 위해서는 매장 반경 2~3㎞ 내 데이트 장소, 주거 지역 등에 직장인이 아닌 주말 이용 고객층의 방문이 필요하다. 오피스 복합건물에 입점을 고려하고 있다면 주말에도 장사가 될 수 있는 환경이 조성됐는지 확인해야 한다. 

김일도 일도씨패밀리 대표가 운영하고 있는 브랜드들. 위로부터 일도씨곱창, 일도씨불백, 일도씨닭갈비.
김일도 일도씨패밀리 대표가 운영하고 있는 브랜드들. 위로부터 일도씨곱창, 일도씨불백, 일도씨닭갈비.

△최근 임대인이 맛집을 유치하기 위해 선제안을 하기도 한다. 이때 임차인은 고려해야 할 점은. 
=제안이 왔을 때 ‘유리한 임대조건이 될 것이다’라는 생각을 가질 수 있다. 하지만 이때 브랜드 상황에 따라 입점을 할지 스스로 판단해야 한다. 브랜드는 매장을 새롭게 출점할 때마다 희소성이 떨어질 수밖에 없다. 동네에서 유니크했던 맛집이 사라지고 흔해져 가는 브랜드로 인식될 우려도 고려해야 한다. 그렇기에 입점하기 전 치밀한 전략이 필요하다. 제안받은 상권에 입점했을 때 브랜드 이미지가 소모될 우려가 있는지, 도움이 될 것인지에 대한 연구가 필요하다. 브랜드를 확장하는 데는 2가지 이유가 있다. 첫번째는 수익창출이고 두번째는 브랜딩이다. 확장의 전략이나 의도가 분명해야 한다. 브랜드 파워가 약하다고 해서 급할 필요가 전혀 없다. 차근차근 분석하며 브랜드에 더 최적화된 곳은 없는지 면밀하게 확인할 필요가 있다. 이러한 제안을 검토하지 않고 들어갔을 경우 매출이 안 나올 수도 있고 트러블이 발생 할 수도 있다. 

△구체적으로 어떤 문제가 발생할 수 있는지. 
=트러블은 대부분 임대료 또는 보증금 인상에서 발생한다. 아케이드 계약서는 대형 로펌에서 만든 체계적인 계약서다. 계약서에 나온 조건을 변경하기란 쉽지 않다. 계약서를 확인할 때 독소조항이 있는데 이 부분을 꼼꼼히 확인해야 한다. 흔히 알고 있는 표준 계약서를 생각하면 안 된다. 보통 3~4% 임대료가 인상된다고 생각하는데 독소조항에 의해 10%가 오르는 상황도 발생한다. 더불어 아케이드는 개인 건물주가 아니라 담당자 또는 부동산 회사에서 계약을 진행할 확률이 높기 때문에 그동안의 정이나 감성적인 방식으로 가격협상이 되지 않는다. 담당자들은 비즈니스로 임차인을 상대하기 때문에 상식적인 조율이 불가능하다. 이러한 문제를 미연에 방지하기 위해서는 건물의 임대를 담당하는 회사가 운영하는 타 건물에서는 임차인들과 갈등은 없었는지 확인하는 것도 방법이다. 

계약서에 서명하기 전에는 전문가를 통해 임차인에게 불리한 부분은 없는지 한번 더 확인할 필요가 있다. 지금까지 외식업을 운영한 경험에 의하면 오래된 건물을 리뉴얼해서 매각하는 상황도 있다. 이렇듯 건물주가 바뀌는 경우도 다반사다. 새로운 건물주는 리뉴얼 된 건물을 사모펀드에 웃돈을 주고 살 확률이 높기에 수익을 임차인에게서 가져가야 하는 상황이 발생하는 것이다. 건물주가 바뀐다고 해서 늘상 문제가 발생하진 않지만 대부분 임대료 인상은 피할 수 없는 경우가 다반사다. 

마지막으로 매출 수수료에 대한 부분도 확인해야 한다. 아케이드에는 좋은 자리를 뜻하는 앵커자리가 있다. 그곳에 입점하는 브랜드는 대부분 화제성이 높기에 혜택을 주며 유치하고자 한다. 이때 임대료를 적게 측정한다든가, 인테리어 공사비를 내준다든가, 수수료를 낮춰주는 등 다양한 혜택이 있을 수도 있다. 이때 임대인은 이러한 손해를 만회하기 위해 다른 브랜드에 수수료를 높게 형성해 입점을 제안하는 경우도 있다.

△김일도 대표가 보는 좋은 상권이란. 
=좋은 상권은 무엇보다 직원 구인이 원활하게 되는 곳이다. 외곽지역이나 신도시는 구인이 굉장히 어렵다. 상권은 좋으나 직원이 없어서 매장 운영에 문제가 발생한다. 신도시는 신혼부부가 많아 외식업 아르바이트를 하려고 하는 사람이 많이 없다. 매장을 운영할 팀이 완벽하게 갖춰져 있지 않은 이상 신도시에 입점하는 것은 고려해 볼 필요가 있다. 그래서 신도시보다는 오랜 역사가 있는 전통적인 상권을 선호한다. 

 



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