아무리 사업 아이템이 좋고 준비가 잘 되어있다 하더라도, 가게의 위치가 좋지 않은 자리에 들어가거나 과다한 조건의 월세조건으로 가게계약을 맺거나, 건물주의 과도한 빚으로 인해 점포가 경매돼 타인의 손에 넘어가면 권리금, 인테리시설비용, 임차보증금 등 큰 손해를 볼 수도 있다.

주택을 빌려서 사용하는 주택세입자를 보호하기 위해서 ‘주택임대차보호법’이 있는 것과 같이, 가게를 빌려서 사용하는 상가세입자를 보호하기 위해서 ‘상가임대차보호법’이 존재한다. 그동안 가게를 빌려서 외식사업을 할 때 임대료 인상, 임대기간 연장, 보증금 반환 등 건물주와 세입자 사이에 분쟁이 있는 경우에는 대부분 경제적으로 약자의 지위에 있는 세입자들이 불이익을 당하고 있다. 이에 정부에서는 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고, 영세 임차세입자들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기 위해서 ‘상가임대차보호법’을 제정해 2002년 11월 1일부터 시행하고 있다.

주택을 빌린 모든 주택세입자에게 ‘주택임대차보호법’을 적용해 보호하고 있으나, 상가건물 즉 가게를 빌린 모든 상가세입자에 대하여 적용하는 것이 아니라 환산보증금(보증금+월세×100)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용한다. 또한 사업자등록, 상가임대차계약서 및 도면을 제출하여 확정일자를 받은 상가세입자는 가게건물 경매시 확정일자를 기준(경매순위을 따져서)으로 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있지만, 환산보증금이 다음의 최우선보증금 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친(즉, 대항력 요건을 갖춘 경우)후에는 가게건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/3범위 내에서 다른 권리자보다 최우선(경매순위를 따지지 않음)하여 보증금의 최우선변제금액을 돌려 받을 수 있다.

환산보증금 계산방법을 사례를 들면 서울지역에서 임차보증금이 5천만원이고 월세가 260만원인 경우 환산보증금은 5천만원(임차보증금)+260만원(월세)×100만원=3억100만원으로 산정돼 ‘상가임대차보호법’이 적용되지 않는다. 결국, 1순위라고 해도 3억100만원이면 ‘상가임대차보호법’으로는 보호되지 않으니 결국은 임차보증금을 날릴 수 있다.

이러한 상가임대차계약은 환산임차보증금이 ‘상가임대차보호법’이 정한 서울지역 3억원에 100만원 초과되어 ‘민법’ 중 임대차에 관한 규정이 적용된다. 즉 상가세입자가 ‘상가임대차보호법’으로 보호받지 못하므로 ‘민법’ 중 임대차에 관한 규정으로 임차보증금을 보호받으려면 전세권 설정등기나 임차권 설정등기를 신청하는 방법 이외에는 달리 보호 받을 방법이 없는 것이다.

그러므로’상가임대차보호법’에서 정한 환산보증금 이하의 임차보증금이 있는 가게세입자가 법 적용을 받기 위해서는 가게의 인도와 세무서에 사업자등록이 받드시 되어 있어야 하며, 상가도면과 상가임대차계약서를 제출하여 확정일자를 받으면 더 많은 세입자의 권리를 다음과 같이 보호받을 수 있다.

첫째, 대항력이 생긴다. 건물의 소유권이 새로운 건물주에게 이전되는 경우에도 사업자등록을 마친(확정일자가 없어도 됨) 상가세입자는 새로운 건물주에게 임차권을 주장할 수 있다.

둘째, 보증금을 우선변제 받을 권리가 있다. 세무서에 사업자등록을 마치고 도면과 임대차계약서상에 확정일자를 받은 세입자는 경매시 가게건물의 경매대금에서 경매순위에 따라서 후순위권자보자 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다.

셋째, 소액임차인은 최우선변제권이 있다. 임대차계약서상에 확정일자를 받은 세입자는 경매시 확정일자를 기준으로 경매순위가 결정되지만, 환산보증금액이 최우선보증금이하인 경우에는 가게건물이 경매로 넘아가는 경우에도 경매가액의 1/3범위 내에서 다른 권리자보다 최우선(경매순위를 따지지 않고)하여 임차보증금의 최우선변제금을 돌려 받을 수 있다.

넷째, 5년 범위 내에서 재계약갱신 요구권이 생긴다. 세입자가 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인이 이를 거절하지 못하므로 임대차기간이 5년간 보장된다. 그러나 세입자가 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의 없이 임의로 전대하는 등의 특별한 사유가 있으면 건물주는 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

다섯째, 지나친 임대료 인상이 억제된다. 임대료인상 한도가 9%로 제한되며, 보증금은 월세로 전환할 때 전환율도 연 15% 이내로 제한된다. 반대로 건물주는 매년 임대료를 9% 이내에서 인상을 요구할 수 있다.