주택을 빌려서 사용하는 주택세입자를 보호하기 위해 ‘주택임대차보호법’이 있는 것과 같이 가게를 빌려서 사용하는 상가세입자를 보호하기 위해 ‘상가건물임대차보호법’이 존재한다. 그동안 임대료 인상, 임대기간 연장, 보증금 반환 등 건물주와 세입자 사이에 분쟁이 있는 경우 대부분 약자의 위치에 있는 외식사업자들이 불이익을 당하곤 했다.

이에 정부는 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세 임차세입자들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기 위해 상가건물임대차보호법을 제정하여 2002년 11월 1일부터 시행하고 있다. 현재는 새롭게 개정된 핵심내용을 알아보고자 한다.

첫째, 2013년 8월 13일 이후 임대차계약을 하거나 기존 계약을 갱신한 외식사업자는 건물주가 안 바뀌었다면 지역별 환산보증금이 넘는 금액이더라도 통산 5년의 기간까지 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 갖도록 법률이 개정되었다. 당초 상가건물임대차보호법은 환산보증금이 비교적 적은 영세상인 보호라는 취지에서 제정되었다. 그러나 수도권 주요 상권의 경우 상당수가 법적 환산보증금 한도를 초과하여 외식사업자들이 법적 보호를 받지 못하는 문제로 적정한 임대차기간(5년)이 필요했다. 동시에 임차인의 계약갱신 요구권을 보장받기 위해서는 총 3개월분 이상 월세를 연체하거나 임대인의 동의 없이 건물을 전대하는 경우 등 재계약을 거부할 수 있는 사유가 있기 때문에 유념해야 한다.
둘째, 상가건물, 즉 가게를 빌린 모든 상가세입자에 대하여 적용하는 것이 아니라 환산보증금(보증금+월세×100)이 지역별로 표1의 금액 이하인 경우에만 임대보증금 대항력과 법정 요율의 임대료와 임대보증금 인상에 적용된다.

사업자등록, 상가임대차계약서 및 도면을 제출하여 확정일자를 받은 외식사업자는 가게건물 경매 시 확정일자 기준(경매순위를 따져서)으로 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다. 그러나 지역별 환산보증금이 최우선보증금 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친 경우(대항력 요건을 갖춘 경우)에는 가게건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/2범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 최우선변제금액을 돌려받을 수 있다.

지역별 환산보증금 계산방법을 사례를 들면 서울지역에서 임차보증금이 5천만원이고 월세가 260만원인 경우 환산보증금은 5천만원(임차보증금)+360만원(월세)×100=4억100만원으로 산정되어서 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는다. 결국 1순위라고 해도 4억100만원이면 상가건물임대차보호법으로는 보호가 되지 않으니 결국은 임차보증금을 날릴 수 있다.

이러한 상가임대차계약은 환산임차보증금이 상가건물임대차보호법이 정한 서울지역 4억원에 100만원 초과되어 ‘민법’ 중 임대차에 관한 규정이 적용된다. 즉 외식사업자가 상가건물임대차보호법으로 보호 받지 못하므로 민법 중 임대차에 관한 규정으로 임차보증금을 보호 받으려면 전세권설정등기나 임차권설정등기를 신청하는 방법 외에는 달리 보호 받을 방법이 없는 것이다.

그러므로 상가건물임대차보호법에서 정한 지역별 환산보증금 이하의 임차보증금이 있는 외식사업자가 법 적용을 받기 위해서는 가게의 인도와 세무서에 사업자등록이 반드시 되어 있어야 하며, 상가도면과 상가임대차계약서를 제출하여 확정일자를 받으면 더 많은 외식사업자의 권리를 보호받을 수 있다.