[외경시론]주택 양도 전후 세대합가 세금폭탄?
[외경시론]주택 양도 전후 세대합가 세금폭탄?
  • 관리자
  • 승인 2015.01.26 10:57
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노병석 홍익세무회계사무소 대표 / 세무사
농촌과 도시에 따로 살며 부모와 자녀가 각각 주택을 하나씩 가지고 있는 경우 건강 등의 문제로 요양병원에 거주할 목적으로 부모의 주민등록을 자녀의 주소로 옮기고 세대합가해서 주민등록을 정리하기도 한다. 이런 경우 주택을 팔지 않으면 별 문제가 없으나, 건강상 장기적으로 요양병원에 있으면 목돈이 필요하게 되므로 부모의 집을 팔게 되어 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것이 돼 양도소득세 과세문제가 발생한다.

우리나라에서는 주거안정을 위해서 국내에 2년 이상 보유한 1세대 1주택자가 양도하는 주택과 그 부수토지는 양도소득세가 비과세 된다. 여기서 1세대 1주택에서 ‘1세대’라 함은 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다. 그리고 ‘생계를 같이 하는 가족’이라 함은 동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자의 직계존·비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말한다.

1세대 1주택 해당여부는 양도일 현재를 기준으로 판단한다. 주민등록상 동일세대로 등재돼 있는 것을 양도일로부터 상당한 시일이 지난 시점에서 사실상은 별도세대였다는 것을 입증하기란 대단히 어렵다.

그래서 세무서에서는 부동산의 소유권이전등기가 끝난 자료를 수집해 전산처리 후 과세대상 자료를 분류한다. 위와 같이 양도일 현재 부모와 자녀가 각각 주택을 소유하고 있고 동일한 주소지에 주민등록이 돼 있으면서 부모와 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 분류된다.

따라서 세무서에서는 비과세대상이 아니므로 양도소득세를 결정해 고지하게 된다. 일단 고지서가 발부되면 공식적인 불복절차를 거쳐 생계를 같이 하지 않았음을 증명해야 하나, 주민등록상 같이 거주한 것으로 돼 있는 것을 따로 거주하였다고 입증하기란 쉬운 일이 아니다.

특히 주민등록상으로는 동일세대원으로 등재돼 있다 하더라도 사실상 따로 거주하고 있고 생계를 같이하지 아니하면 동일세대원으로 보지 않는다. 다만 이 경우에는 납세자가 객관적인 증빙자료를 첨부해 생계를 같이 하고 있지 않다는 사실을 입증해야 한다. 1세대의 구성에는 혼인에 의한 배우자가 있어야 하지만 미혼인 자녀의 나이가 30세 이상인 경우에는 별도의 세대를 구성할 수 있다. 미성년자인 미혼의 자녀는 소득세법상 1세대로 인정되는 세대를 구성할 수 없으며 소득이 있어도 마찬가지다. 그러므로 미혼이면서 미성년자인 자녀가 주민등록상 별도의 세대를 구성하더라도 별도의 세대원으로 보지 않고 부모의 세대원으로 본다. 미성년자라 하더라도 결혼, 배우자의 사망 또는 이혼한 경우, 직계존속의 사망 및 가족의 사망 등으로 1세대 구성이 불가피한 경우는 별도의 세대로 인정받을 수 있다.

또한 미혼인 아들이 30세 미만이지만 미성년자가 아니고 부모 소유 주택 양도일 때 현재 단독세대를 구성하고 사실상 생계를 달리할 수 있을 정도의 소득이 있으면 별도의 세대원으로 볼 수 있다. 여기에서 소득이 있는 경우라 함은 종합소득·퇴직소득·양도소득이 있는 경우를 말하며 주택양도일을 기준으로 판단한다.

소득의 규모는 독립된 생계를 유지할 수 있을 정도의 국민기초생활보장법에 의한 최저생계비 수준 이상의 소득금액을 말한다. 소득은 과세미달이거나 비과세 또는 면제된 소득을 불문한다.

그러므로 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면 양도하기 전에 주민등록을 분리해 놓는 것이 좋다. 그러면 별도세대 입증 등 복잡한 문제없이 1세대 1주택으로 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

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