자녀에게 아파트 증여할까? 양도할까?
자녀에게 아파트 증여할까? 양도할까?
  • 식품외식경제
  • 승인 2015.03.16 19:33
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▲ 노병석 홍익세무회계사무소 대표·세무사

외식사업자 A씨는 현재 1세대 1주택자로 10년간 거주한 양도소득세가 비과세되는 5억 원 상당의 서울 서초 소재 아파트를 보유하고 있으며 이를 담보로 은행에 3억 원의 대출을 받았다. 

그리고 새로 분양받은 아파트의 입주일이 얼마 남지 않아서 현재 거주하고 있는 서초아파트는 자녀에게 넘겨주고 싶다.

별도세대를 구성해 분가한 자녀는 현재 35세로 직장에 다니고 있고 연봉은 3천만 원이며 예금으로 5천만 원을 보유하고 있다. 

A씨는 아파트를 자녀에게 증여하는 것이 좋을지, 매매로 이전하는 것이 좋을지에 대해 세금문제로 아래와 같은 방안을 고려할 수 있다. 

첫째, A씨가 서초아파트를 무상 증여하면 자녀는 아파트 시가 5억 원을 기준으로 8천만 원 정도의 증여세를 부담하게 될 것이다.

자녀가 증여세를 모두 스스로 부담하다면 세무서에서 문제제기 없이 넘어가지만 증여세가 부담이 된다.

둘째, 아파트를 자녀에게 3억5천만 원에 매매해 양도하는 것을 생각할 수 있다. 세무서는 가족 등 특수관계자 간의 양도거래는 일반적인 매매와 다르게 본다. 

일반적인 매매는 양도물건의 시세에 따라 거래되지만 가족 간의 거래는 거래당사자간 세부담 없이 재산의 이전이 가능하기 때문에 세무서는 가족 간의 거래에 대해서 색안경을 끼고 본다. 

상속세 및 증여세법에 따르면 배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 사람이 그 재산을 양도한 때에 재산의 가액을 배우자나 직계존비속이 증여받은 것으로 추정한다. 

위 사례의 경우에 자녀에게 부동산을 매매계약으로 양도하더라도 세무서에서 증여추정에 의한 증여로 보아서 8천만 원 이상의 증여세를 부담하게 될 것이다.

그러나 자녀가 A씨에게 대가를 일부라도 지급할 능력이 있어 정상적으로 매매계약을 체결한 뒤에 본인이 소유하고 있는 5천여 만 원의 예금과 금융기관으로부터 3억 원의 대출을 받아서 지급하고 취득하는 경우에는 자녀는 시가보다 저가로 양수한 것으로 본다.

그리고 배우자나 직계존비속 간 출처가 확인된 자금으로 대가를 지급하고 매매한 사실이 객관적으로 확인되더라도 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하거나 높은 가액으로 양도하는 경우에는 상속세 및 증여세법에 따라 그 시가와 대가와의 차액 상당액은 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 계산해 증여세가 과세된다.
 
이 때 과세기준은 시가와 대가와의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억 원 이상인 경우에 적용되는 것이며 증여받은 이익은 시가와 대가와의 차액에서 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액을 뺀 가액으로 한다. 

위 사례에 자녀가 매매거래를 통해서 얻는 1억5천만 원 상당액의 증여이익은 시가의 30% 이상이 넘지 않았기 때문에 증여세는 부담하지 않아도 된다.

또한 A씨는 양도소득세 과세대상인 아파트를 자녀에게 시가보다 저가로 양도한 경우에는 소득세법의 양도소득의 부당행위계산에 따라 시가를 양도가액으로 해 양도소득세를 과세 받을 수 있으나 위 사례의 A씨는 양도소득세가 1세대 1주택자로 비과세되는 재산의 경우에는 양도소득세 과세문제는 발생하지 않는다.

따라서 양도소득세가 비과세되는 재산을 자녀에게 양도로 넘겨주고자 하는 경우로써 자녀가 대가의 일부라도 지급할 능력이 있는 경우에는 그 일부만이라도 지급받고 매매로 취득하는 것이 저가양수에 따른 이익(아파트 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액을 증여재산가액에서 차감함)으로 증여세가 과세되기 때문에 증여세를 절세할 수 있다. 

다만 양도소득세가 과세되는 재산의 경우에는 전부 증여하는 경우보다 세부담이 훨씬 커지게 되는 경우가 있을 수 있으므로 증여와 양도에 대한 세부담을 비교한 후 의사를 결정해야 한다.

셋째, A씨가 부담부증여 방법으로 자녀에게 서초아파트를 증여시 외식사업자의 재산에 담보된 3억 원 채무까지 함께 넘기는 것이다.

넘겨받은 채무는 자녀가 벌어서 반드시 갚아야 한다. 그렇지 않으면 채무액에 대해서 다시 증여세를 세무서에서 추징한다. 

여기서 부담부증여로 인정을 받으려면 증여일 현재 증여재산에 담보된 채무(임대보증금 포함)가 있어야 한다. 또 담보 채무가 반드시 증여자의 채무여야 하고, 수증자가 반드시 인수해야 한다. 

만일 소득이 없는 미성년자와 전업주부 등에게 부담부증여시 증여일 이후에도 실질적으로 대출금에 대한 원리금을 증여자가 대신 변제하는 경우에는 부담부증여로 인정되지 않는다.

위 사례에서 자녀가 인수한 3억 원 채무는 5억 원 증여재산가액에서 차감해 2천만 원 증여세를 부담하게 된다.

그리고 외식사업주에게 5억 원 증여가액 중 수증자가 인수한 3억 원 채무액은 유상으로 자녀에게 이전되는 것으로 보고 양도소득세 과세대상이지만, 1세대 1주택자로 양도소득세는 비과세 처리된다.

그러므로 부담부증여를 하는 것이 자녀가 인수한 외식사업주의 3억 원 채무를 5억 원 서초아파트가액에서 차감하므로 증여세 부담하는 것에 대해 6천만 원 절세된다. 

양도소득세의 경우도 자녀가 인수한 3억 원 채무 상당액에 대해 소득세법상 유상양도에 해당하므로 과세대상이 되고, 부담부증여 재산이 1세대 1주택 비과세 대상이라면 외식사업자에게 양도소득세가 비과세된다.


현재 세법상 여러 가지로 부담부증여가 유리하지만 경우에 따라 불리할 수도 있다. 세금부담을 줄이고 절세하려면 구체적인 세금 부담액을 충분히 세무전문가인 세무사와 비교·검토 후 실행하는 것이 좋다.


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