다주택을 가진 외식사업자의 절세전략
다주택을 가진 외식사업자의 절세전략
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  • 승인 2018.10.08 10:45
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[외경시론] 노병석 홍익세무회계사무소 대표·세무사

정부는 2018년 세법 개정안을 발표했다.

내년에 등록 임대주택에 대한 세제 혜택을 더 주기로 했다. 주소지 관할 구청과 세무서에 임대주택 사업자로 등록하면 분리과세를 적용할 때 필요경비를 70%로 현재 60%보다 10%포인트 가산한다. 또한 8년 이상 임대사업 등록자라면 세액의 75%를 감면하고 4년 이상 임대사업 등록자라면 세액의 30%를 감면하기 때문에 세부담이 훨씬 줄어들 것이다.

반면 임대주택 미등록자는 필요경비율을 50%만 적용하고 기본공제도 임대사업 등록자의 절반인 200만 원만 받게 된다. 이 때문에 월세 금액이 적더라도 임대주택 사업자로 등록하지 않으면 세부담이 크게 늘어난다. 

연간 주택 임대수입이 2천만 원을 넘는 외식사업자는 지금도 외식사업 소득과 합산해서 종합소득세를 내는 것으로 되어 있다. 다음해 5월 종합소득세 신고기간에 주택임대 소득과 외식사업 소득을 합산해서 종합소득금액에 따라 누진세율(6~42%)을 적용해 종합소득세와 지방소득세를 부담하고 있다.

다만 1주택자는 공시가격 9억 원 이하인 경우 과세 대상에서 제외하여 비과세한다.  2주택자 이상자부터 월세 임대수입 합계액에 대해 세금을 낸다. 전세를 놓은 집주인은 3주택 이상 소유한 경우 ‘전세보증금에 대한 간주임대료’의 임대수입과 월세 임대수입을 합산해서 세금을 낸다.

내년부터는 2주택자 이상자는 임대수입이 2천만 원 이하인 경우에도 ‘분리과세’ 방식으로 세금을 내야 한다. 다른 소득과 합산하지 않고 임대소득에 대해서만 세금을 내는 것이다. 주택 임대소득세 14%에 지방소득세 10%를 더한 15.4%의 세율이 적용된다.

월세를 받는 2주택 이상 미등록 집주인 가운데 대부분이 내년부터 임대소득세를 내게 될 것이다. 연간 임대수입금액이 400만 원(월 33만 원)을 초과하면 세금을 내야 한다.

사례로 2주택 이상 미등록 집주인이 월세로 50만 원이면 연간 임대수입 600만 원을 받으며 임대소득세로 15만4천 원[(600만 원×50%-200만 원)×15.4%=15.4만 원]을 내고, 월세 100만 원이면 61만6천 원[(1200만 원×50%-200만 원)×15.4%=61.6만 원]을 내게 된다.

그런데 8년 이상 임대주택으로 등록하면 월세 100만 원을 받아도 세금을 낼 필요가 없다. 필요경비율이 70%로 올라가고 기본공제 400만 원과 세액감면 75%까지 적용하기 때문이다. 월세 120만 원이면 임대주택자는 1만2천 원의 소득세만 내면 되지만 미등록 시에는 80만1천 원을 부담하는 것으로 계산된다.

지난 4월 이후 전용 85㎡ 이하이고 공시가격 6억 원 이하인 주택 임대사업자 등록 시 4년 단기임대로 등록한 경우에는 양도세 중과세와 종부세 합산 배제 혜택도 없기 때문에 신규로 임대등록을 고려하는 사람은 8년 임대 쪽으로 눈을 돌리는 게 좋다.

반면에 전용 85㎡ 초과 중대형이거나 공시가격이 6억원 초과 주택은 임대사업 등록에 따른 실익이 크지 않다. 원칙적으로 양도소득세 중과세·종부세 합산 과세 대상에서 제외되는 데다 임대소득세 세액감면(4년 30%, 8년 75%) 혜택도 받을 수 없다. 이 때문에 중대형, 고가 주택 대부분은 임대등록을 하지 않을 것이다.

정부는 전용면적 85㎡ 초과 또는 공시가격 6억 원 초과 주택에 대해서도 임대사업등록을 한다면 세액감면은 없어도 기본공제와 필요경비율 혜택은 똑같이 인정해주겠다는 방침이다.

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