[외경시론] 노병석 홍익세무회계사무소 대표·세무사
정부는 9.13 부동산대책을 통해 투기수요를 억제하고 실수요자를 보호하기 위한 수도권 공공택지를 개발하고 상업지역 주거비율 및 준주거지역 용적률을 상향해 공급을 확대키로 했다. 이와 관련해 종합부동산세와 양도소득세의 중과에 대한 개정내용과 절세 방법을 알아본다.
첫째, 앞으로 다주택 보유자에 대해 종합부동산세인 보유세를 대폭 강화한다.
3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자에 대해서 0.1~1.2% 포인트 세율 인상한다. 이를 위해서 과세표준 3억 원 초과부터는 세율을 0.2~0.7% 포인트씩 인상할 것이다. 또 앞으로 조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상자는 세 부담상한을 현행 150%에서 300%로 올리고, 1주택 및 기타 2주택자는 150%를 유지한다.
종합부동산세 과세표준을 결정하는 공정시장가액 비율과 공시가격도 점차 인상할 것이다. 현재 공정시장가액 비율이 80%인 이 값은 매년 5%p씩 인상해 2022년에는 100%가 될 것이다. 새로운 종합부동산세의 조세제도가 적용되는 내년 1월 1일을 기준으로 한다면, 시가 18억 원 주택이 내년에는 종부세 대상이 되고 이 주택자에게 부과되는 종합부동산세는 104만 원으로 추정된다.
둘째, 고가 1주택자에 대한 장기보유특별공제 요건과 일시적 2주택 비과세요건을 강화한 것이다.
현재 9억 원이 넘는 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 10년 이상이면 최대 80% 장기보유 특별공제로 세금 부담이 거의 없었다. 그러나 2020년부터 9억 원이 넘는 1주택자는 2년 이상 거주한 경우에 한해 최대 80% 장기보유특별공제를 적용하고, 2년 거주를 못하면 최대 30% 장기보유특별공제를 적용받을 것이다.
2020년 이후에도 양도세율은 종전과 동일하지만, 2년 거주 여부에 따라서 장기보유특별공제에서 큰 차이를 보이면서 양도세 격차가 커지며, 특히 단기보단 장기 보유자일수록 세법 개정 전후 양도세가 크게 달라질 것이다.
셋째, 주택임대사업자에 대한 과도한 세제혜택을 조정하고 대출규제를 강화했다.
그동안 주택임대사업자에 대해서는 공시가격 기준으로 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하 주택에 대해 양도세를 중과하지 않고 종합부동산세도 과세하고 있지 않았다.
하지만 지난 9월 13일 부동산 대책발표 이후에는 주택임대사업자가 조정대상지역 내 주택을 신규로 취득해 임대 등록할 경우 양도세를 2주택자는 10% 포인트, 3주택 이상자는 20% 포인트를 세율에 가산하고 장기보유특별공제도 적용하지 않으며, 종합부동산세도 과세하도록 했다.
이와 함께 현재 등록된 임대주택의 경우 국민주택 규모 이하 주택을 8년 이상 임대할 경우 양도세 감면혜택을 줬다. 하지만 9월 13일 대책 발표 이후 새로 취득한 주택부터는 가액 기준을 추가로 신설해 공시가격 기준으로 수도권은 6억 원, 비수도권은 3억 원 이하 주택에 한해 감면혜택을 받도록 감면기준을 강화했다.
정부는 주택임대사업자 주택담보대출비율(LTV)과 관련해 금융회사가 자율적으로 60~80% 수준의 LTV를 적용하도록 해왔다. 하지만 앞으로 투기·투기과열지구 내에서는 가계대출과 동일하게 LTV 40% 규제를 적용받도록 하고, 고가주택 구입 목적으로는 주택담보대출을 받을 수 없게 했다.
특히 투기지역에서는 이미 1건 이상의 주택담보대출을 가지고 있는 주택임대사업자라면 주택 취득 목적의 주택담보대출을 제한했다.
